Este post es un poco especial, principalmente porque es muy extenso.
Sin embargo considero que es una herramienta muy útil para cualquier persona que viva en una comunidad de vecinos, porque explicamos todos los derechos y todas las obligaciones de los propietarios de una comunidad de vecinos, y que muchas veces se desconocen.
La estructura del artículo será la de citar la ley para posteriormente explicarla. De este modo, si tienes una duda concreta sobre un artículo de la ley de la propiedad horizontal encontrarás la propia ley y su explicación en le mismo sitio.
Indicarte que la ley de propiedad horizontal se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio publicada en BOE.
Artículo 1. De qué elementos se compone la propiedad horizontal.
Este primer artículo, que parece que no diga nada, está definiendo con exactitud que es ser propietario de un departamento (o local) en un sistema de propiedad horizontal.
Es más, en este artículo se explica una discusión muy habitual en las comunidades de propietarios, que no es otro que el de no tener que pagar una serie de gastos por no tener puerta de salida al zaguán de la comunidad.
Es muy habitual que los propietarios de plantas bajas o locales (comerciales o residenciales) consideren que no han de pagar una serie de gastos como el de limpieza del zaguán por no utilizarlo.
La ley de propiedad horizontal en este artículo primero ya te está indicando que considera que son iguales a efectos de la ley los departamentos con salida al exterior como los que tienen salida a zaguán.
"La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública."
Artículo 2. Dónde se aplica la ley de propiedad horizontal.
Este artículo no tiene mucho que comentar excepto quizás el hecho de que esta ley se aplica a edificios que estén organizados como una propiedad horizontal, aún cuando no esté legalmente constituida.
Esto quiere decir que la ley se aplicaría a un edificio en propiedad horizontal, que no hubiese creado, por ejemplo, una junta de constitución. La comunidad de vecinos no tendría junta directiva ni establecería cuotas, pero ante una disputa del tipo que fuera sí que se aplicaría esta ley.
Los administradores de fincas llamamos a este hecho comunidad de propietarios de facto.
"Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos."
Artículo 3. Propiedad, copropiedad y cuota de participación.
En este artículo se define el concepto de propiedad de una división horizontal.
Cuando se adquiere una propiedad que forma parte de una comunidad, no solo se compra el piso, sino que la copropiedad de las zonas comunes.
Como no todos los departamentos tienen por qué tener la mismas extensión, se establece una cuota de participación que puede ser distinta para cada departamento.
Esta cuota de participación es la que utilizamos los administradores de fincas para poder establecer la parte de los gastos que ha de pagar cada propietario por departamento.
"En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad."
Artículo 4. Departamentos en multipropiedad o pro indiviso.
Este artículo indica que no se pueden hacer divisiones dentro de los propios departamentos, aunque estos tengan múltiples propietarios.
El alcance de esta regulación es únicamente legal, y con esto quiero decir que pueden realizarse obras dentro de un departamento para separarlo en diferentes partes, si bien a todos los efectos legales será un único departamento, independientemente del acuerdo que tengan internamente los propietarios en una situación de proindiviso.
"La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios"
¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es la forma de repartir las cosas que no se pueden dividir. En este caso como no se puede dividir un departamento en varias partes, cada uno de los propietarios tendrá una parte (medido en porcentaje) del mismo bien.
Artículo 5. El título constitutivo.
El título constitutivo es la escritura de piso o local.
En este artículo se regula qué debe aparecer en el y qué elementos pueden aparecer también para regularlo.
Así pues, es necesario que en la escritura del piso aparezca el coeficiente de participación y los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que estos modifican el título y obliga al propietario a cumplirlo.
"El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. (...)"
La cuota de participación
El título constitutivo es la escritura de piso o local.
En este artículo se regula qué debe aparecer en el y qué elementos pueden aparecer también para regularlo.
Así pues, es necesario que en la escritura del piso aparezca el coeficiente de participación y los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que estos modifican el título y obliga al propietario a cumplirlo.
"(...) En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.(...)"
Los estatutos privativos
En primer lugar, estos estatutos privativos no han de confundirse con los estatutos de la comunidad.
La ley se refiere a estos estatutos, como los propios de la regulación de una propiedad en proindiviso.
Esto puede ser muy útil, ya que el proindiviso es conflictivo de por sí, ya que por definición estamos hablando de varios propietarios para un mismo piso o local que no puede dividirse.
Tiene sentido pues que estos estatutos privativos regulen su uso entre los diferentes propietarios.
Ha de tenerse en cuenta que una planta baja destinada a garaje puede ser un proindiviso en el que cada participante tendría una parte.
En este caso, los estatutos privativos de este garaje que ponemos como ejemplo establecería donde se puede aparcar, qué zonas se utilizan para circular, qué plaza de garaje corresponde a cada propietario, etc.
"(...) El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución"
Artículo 6. Normas de régimen interior.
En este artículo se establecen la posibilidad de crear normas de régimen interior dentro de la comunidad de propietarios.
En la propia ley indican que obligarán a todo titular, de la misma forma que también lo harían los estatutos de la comunidad.
En la practica, esto no se cumple, ya que las normas de régimen interior no tienen rango de ley como los estatutos.
Con un ejemplo se ve mejor:
Una norma de régimen interior sería la imposiblidad de ir mojado por las zonas comunes que no sean la piscina.
Y claro ¿Qué sucede si un vecino decide que no va a cumplir esa norma?
La respuesta es que se le afeará la conducta, pero no se le podrá llevar a un hipotético juicio por su comportamiento.
Al no tener rango de ley, simplemente no se puede obligar a ningún vecino a acatar dichas normas.
Esto no quiere decir que las normas de régimen interior no sean útiles. El ser humano es social por naturaleza, y se siente mal cuando siente rechazo por sus semejantes. Por ese motivo, la presión social es más que suficiente para hacer efectiva una norma de régimen interior, al menos la mayoría de las veces.
"Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración"
Diferencias entre estatutos y normas de régimen interior.
Son principalmente dos:
1. Los estatutos de la comunidad tienen rango de ley, por lo que obliga legamente a su cumplimiento, mientras que las normas de régimen interior no.
2. Los estatutos se pueden aprobar o sustituir por unanimidad, mientras que para aprobar una norma de régimen interior solo es necesario el acuerdo de la mayoría de vecinos en junta de propietarios.
Artículo 7. La regulación de las actividades en los departamentos.
Este artículo es muy largo y habla de cosas totalmente distintas si bien tienen como tema común, acciones que los propietarios no pueden realizar en sus propiedades.
Los límites en las obras privativas.
En este artículo se establece la obligatoriedad de comunicar al administrador que se el departamento privativo que corresponda se van a realizar obras.
Es cierto que esta obligación raramente se cumple. En todo caso, no es un problema porque en la mayor parte de municipios de España (si no la totalidad) existe la obligación de solicitar licencia de obras, ya sean obras mayores o menores y de colgar en el zaguán una copia de la licencia de obras.
Este artículo de la ley de propiedad horizontal también limita el alcance de las obras, dejando bien claro que no está permitido alterar la fachada exterior, terraza y muros en ningún caso.
Tampoco está permitido unificar departamentos si ello conlleva demoler tabiques que soporten peso estructural.
Esta ley es básica para la seguridad del edificio. Puede resultar extraña, pero yo particularmente he visto edificios con problemas estructurales porque un vecino decidió retirar un pilar de carga.
"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador."
Los límites en las actividades de los departamentos.
Este artículo trata sobre qué actividades pueden desarrollarse en cada departamento e indica cuales son las opciones de la comunidad en caso de que se incumplan.
Podemos decir que existen dos límites:
a) El impuesto por la propia ley.
b) El que puede acordarse mediante el establecimiento de estatutos.
Los límites impuestos por la ley de propiedad horizontal son, generalmente, los ruidosos o ilícitos.
Un ejemplo de cada uno de ellos sería un prostíbulo como ilícito o un centro de servidores de una empresa de telecomunicaciones (emiten ruido y calor).
Adicionalmente, en los estatutos se puede especificar tipos concretos de negocios prohibidos, o incluso la prohibición general de poder tener negocios en los departamentos destinados a vivienda.
Es relativamente habitual especificar tipos de negocios concretos que no se pueden realizar en bloques de viviendas, y que suelen estar relacionados con movimientos de personas o animales.
Así pues es habitual que se especifique la prohibición de instalar negocios como peluquerías o veterinarios en bloques de viviendas.
En cualquier momento se pueden modificar estas prohibiciones si se modifican los estatutos, si bien estas modificaciones implican la votación a favor por unanimidad de todos los propietarios de la comunidad de vecinos.
"2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cómo apercibir al vecino que realiza una actividad prohibida
(...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. (...)
Cómo iniciar una demanda de acción de cesación
(...) Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. (...)
Solicitud de medidas cautelares antes una actividad prohibida
(...) Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. (...)
A quien ha de dirigirse la demanda por acción de cesación
(...) La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.(...)
Consecuencias de una demanda con éxito por acción de cesación
(...) "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."
Artículo 9. Las obligaciones de los propietarios
El artículo 9 es uno de los más importantes de toda la ley de propiedad horizontal. En el se tratan todas las obligaciones de los vecinos de una comunidad de propietarios.
Como administrador de fincas profesional, considero absolutamente necesario hacer pedagogía sobre este artículo. Y suelo exponerlo y tratarlo en la primera junta, cuando me contratan para administrar una nueva comunidad.
Entender correctamente el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal soluciona el 90% de los problemas que se dan entre los propietarios de una comunidad.
Al ser tan importante lo trataremos de forma pormenorizada, apartado a apartado.
"1. Son obligaciones de cada propietario:"
Obligación de respetar las zonas comunes y de la misma propiedad.
En el primer apartado del artículo se resalta al respeto del uso de las instalaciones comunitarias, incluyendo las que son de uso privativo.
Esta aclaración es muy conveniente, ya que muchos propietarios no saben que las terrazas y balcones de su propio departamento son, por norma general, comunitarias de uso privativo.
Son comunitarias porque son elementos exteriores del edificio, que separan el edificio de la calle; pero a la vez tienen uso privativo porque únicamente pueden ser utilizados por quien tiene acceso, que es generalmente el propietario del departamento.
Bien, este elemento pertenece a la comunidad de propietarios, y el usufructuario tiene la obligación de respetarlo y mantenerlo en buenas condiciones.
Es terriblemente habitual el abuso en el uso de las terrazas comunitarias de uso privativo, muchas veces sin tener conocimiento de ello.
Por ejemplo, es muy habitual cambiar el suelo de las terrazas, quitándoles la pendiente, lo que facilita el estancamiento del agua y las filtraciones.
También es bastante habitual la instalación de sobrillas y pérgolas ancladas al suelo mediante perforaciones de este. Al perforar el suelo de la terraza se perfora la tela asfáltica, dañando la impermeabilización de la terraza y generando humedades al vecino que pueda tener en el piso de abajo.
Sobre esta serie de trabajos realizados sin el consentimientos de la comunidad de vecinos, el responsable de sufragar los gastos de la reparación es el propietario que ocasiona el daño.
"(...) a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. (...)"
Obligación de dar acceso a la propiedad y derecho a ser compensado por ello.
Una división horizontal es un conjunto de elementos comunitarios y privativos. Esto implica necesariamente que para la realización de reparaciones, en algunas ocasiones será necesario utilizar los espacios privativos, es decir, las viviendas de los distintos vecinos.
Esto en ocasiones es un problema, ya que a nadie le gustan las obras y menos en su casa. Pero por otro lado hay que entender que la necesidad de reparar el edificio tiene prioridad sobre la comodidad transitoria de los propios vecinos.
Por este motivo no es posible negar el acceso a la propiedad para realizar los trabajos acordados en junta. Sobre esta cuestión se ha de ser totalmente inflexible: Si se niega el acceso a los operarios sobre una reparación contratada por la comunidad de vecinos se ha de acudir rápidamente a los tribunales para hacer valer la servidumbre de paso a la que se refiere el artículo 9.1 de la ley.
La ley de propiedad horizontal también prevé que se ha de compensar los distintos perjuicios que se le puedan ocasionar al vecino.
Aquí entraría todo: Puede que el propietario no pueda utilizar su departamento o negocio durante un periodo de tiempo. En ese caso se le tendrá que compensar los gastos de vivir en un lugar distinto durante el tiempo que dure la obra, por ejemplo.
Es necesario examinar cada caso en detalle, ya que existe una enorme escala de grises.
Por ejemplo, un vecino podría considerar que al estar realizando obras en una terraza a la que tiene que dar acceso, no puede vivir con normalidad y la comunidad debería sufragarle los gastos de un hotel durante el tiempo en que se dé la ejecución de la obra.
Este sería un caso muy discutible.
Cuando los casos son muy claros considero que se ha de atender a las necesidades y reclamaciones de los propietarios damnificados.
Consultar al seguro comunitario suele ayudar, ya que estas cuestiones suelen estar contempladas en la propia póliza.
"(...) c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores. (...)"
Obligación de pagar gastos comunitarios y en qué medida
"(...) e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. (...)"
Preferencia de cobro por la comunidad de propietarios
Es poco conocido el hecho de que las deudas de un departamento con la comunidad de propietarios tienen preferencia sobre las deudas con otras entidades, incluso por encima de las hipotecas de este departamento.
Esta información es muy útil en el caso de que un propietario deudor sea embargado por otra entidad como, por ejemplo, un banco.
"(...) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. (...)"
Afección del inmueble ante la deuda
El propietario de un inmueble que pertenezca a una comunidad de propietario puede responder con su propiedad por la cantidad que adeude.
En la práctica, si bien es poco habitual, si un vecino adeuda una cantidad alta a la comunidad de vecinos, se puede solicitar el embargo del piso y, en todo caso, se puede inscribir esta deuda en el registro de la propiedad para impedir la capacidad de venta de este departamento hasta la liquidación de la deuda.
"(...) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. (...)"
Obligación de estar al corriente de pagos a la compraventa de un inmueble
Para poder trasmitir un inmueble se está obligado a declarar que el inmueble está libre de cargas y, en caso de que existan deudas es una obligación declarar cuales son estas.
"(...) En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. (...)"
Obligatoriedad del certificado de estar al corriente de pagos
Es necesario presentar una certificación de estar al corriente de pagos cuando se realiza una compraventa de un inmueble.
En caso de que no se presente, le comprador tiene que declarar que es consciente de esta obligación por parte del vendedor y que le libra expresamente de esta obligación.
Personalmente considero que esta ley no se cumple en muchos de los casos.
Puedo contar por decenas la cantidad de nuevos propietarios que adquieren inmuebles con cargas por parte de fondos de inversión. Si bien en el documento de compra-venta si que aparece la renuncia a tener un certificado de pagos al día, los nuevos propietarios declaran no haber sido conscientes de ello.
Por este motivo, te invito a que solicites siempre un certificado de pagos al día cuando vayas a comprar un piso.
Si no te lo quieren facilitar, por algo será.
"(...) El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.(...)"
Plazos y responsabilidad del emisor del certificado
El certificado de estar al corriente de pagos ha de emitirlo el secretario, aunque la mayor parte de las veces los cargos de secretario y administrador están ligados.
Quien emita el certificado tiene una semana para entregarlo desde su solicitud.
No es un procedimiento complejo, por lo que suele estar preparado en un par de horas. Aún así, conviene solicitarlo con algo de tiempo.
No esperes al día de antes de la compraventa para pedírselo a tu administrador. Dale algo de margen.
Si hubiese cualquier inexactitud con el certificado de estar al corriente de pagos, se deberá hacer responsable el emisor, ya que comprador podrá hacer valer su certificado.
"(...) La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.(...)"
Obligación de establecer un fondo de reserva
Todas las comunidades deben crear un fondo de reserva con el que ahorren anualmente una cantidad que elijan para poder realizar obras cuando sea necesario.
Esta medida se incluyó para evitar encontrarse con edificios en mal estado por falta de mantenimiento.
Sucede que las obras de rehabilitación en las comunidades de propietarios suelen ser muy costosas y obligan a la creación de derramas de, en ocasiones, miles de euros por departamento.
Una derrama de varios miles de euros es difícil (si no imposible) de pagar por parte de muchas familias.
Por este motivo se crea esta ley. Si cada comunidad ahorra unos cuantos miles de euros anualmente, pasados 10 años tienen un fondo suficiente como para rehabilitar fachadas, cubiertas e incluso eliminar barreras arquitectónicas.
Esta obligación de contribuir al fondo de reserva he de decir que no siempre se cumple, pero considero que es muy positiva para las comunidades de vecinos, tanto para su economía como para la seguridad del edificio.
"(...) f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.(...)"
Cantidades mínimas del fondo de reserva
El fondo de reserva se establece en un mínimo del 10% del presupuesto ordinario anual, pudiendo elegir los propietarios en junta un porcentaje distinto, siempre y cuando sea superior.
"(...) El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.(...)"
Uso del fondo de reserva para la contratación de un seguro comunitario
Se puede reducir la aportación del fondo de reserva, incluyendo el seguro comunitario como parte de este.
La forma correcta de realizar esta conmutación sería aportar la cantidad que se acuerde como fondo de reserva pagar el seguro desde esta partida.
"(...) Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.(...)"
Obligación de responder por los daños producidos por el inmueble y su uso
El propietario del departamento de una comunidad de vecinos tiene que hacerse en última instancia de los daños y los males que cause el departamento en sí y su uso.
"g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados."
Obligación de comunicar al secretario una dirección de contacto
Es el propietario de un inmueble quien debe comunicar al administrador donde quiere ser notificado.
Para evitar malentendidos recomiendo que esta comunicación se haga por escrito.
No es extraño encontrarse propietarios de inmuebles molestos porque no han recibido convocatorias ni copias de actas en su vivienda habitual, mientras que olvidan que nunca han indicado cual es su dirección.
"h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. (...)"
Dirección de contacto por defecto
El secretario-administrador de la comunidad de vecinos notificará por defecto en la dirección de la propiedad hasta que se comunique una dirección distinta.
"(...) En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. (...)"
Qué hacer en caso de no poder notificar al propietario en su domicilio
Si ha de notificarse alguna comunicación y no se puede contactar con el propietario, es posible notificar a través del tablón de anuncios de la comunidad de propietarios.
En la práctica únicamente se realizan estas notificaciones cuando se inicia una reclamación judicial de deuda, es decir, un monitorio.
En ocasiones nos encontramos que el propietario es una persona de la que no se tiene referencias, así que se busca el titular en el registro de la propiedad y, dado que no se conoce la dirección de vivienda habitual de esta persona, se notifica a través del tablón de anuncios como último recurso.
(...) "Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales."
Obligación de comunicar al secretario los cambios de titularidad
Es necesario (es obligatorio) comunicar al administrador quien es el nuevo titular de una vivienda ante una compraventa; y es el vendedor quien tiene la obligación de comunicarlo.
"i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. (...)"
Consecuencias de no comunicar el cambio de titularidad
Cuando no se comunica la venta de un departamento la ley de propiedad horizontal indica claramente que sigue haciéndose cargo de los gastos de comunidad el anterior propietario.
(...) Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. (...) "
Limitación de la obligación a la comunicación del cambio de titularidad
Si los vecinos, el presidente o cualquier otro cargo de la comunidad de propietarios saben claramente que el departamento se ha vendido y quien es el nuevo propietario, se da por comunicada la venta.
(...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria."
Qué son gastos generales
La LPH establece que los gastos generales, que son los que tratamos en las comunidades de propietarios aquellos que no pueden imputarse a un vecino (o a un conjunto de ellos).
En la práctica son gastos generales todos los que no son individuales. Así de simple.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Artículo 10. Acciones que no requieren ser aprobadas en junta
Existen una serie de acciones que deben realizarse independientemente de la toma de decisiones de la junta de vecinos, y que podemos resumir en cuestiones de seguridad, de accesibilidad, de habitabilidad o las impuestas por las administraciones públicas.
A continuación te desglosamos cada caso conforme se describe en la propia LPH.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Obras necesarias por seguridad, salubridad o decoro realizadas por el administrador.
Nos vamos a detener en este artículo, porque tiene mucho peligro.
Según el artículo 10. 1. a el administrador puede actuar atendiendo a cualquier cuestión de seguridad, habitabilidad, salubridad y decoro.
Esto es un cajón desastre que interpretado con buena voluntad puede ser muy útil, pero que está dando prácticamente una carta blanca al administrador de fincas para que realice los trabajos considere oportunos en prácticamente todas las situaciones.
Porque ¿Qué es decoro? Si un vecino pone un toldo que desentona con el resto ¿Puede la administración sustituir este elemento por uno del mismo color sin acudir a la junta de vecinos?
Así pues, este artículo considero que debe interpretarse como que la administración de la comunidad de vecinos puede realizar los trabajos que considere oportunos siempre que tengan un carácter urgente. Así es en la práctica cómo se utiliza este artículo de la LPH.
Trabajos impuestos por las administraciones públicas
En el mismo artículo se hace referencia a lo impuesto por las administraciones públicas. En este caso, el artículo tiene fácil interpretación: Si existe una imposición por parte de la administración pública sobre la realización de cualquier acción, no cabe toma de decisiones en junta de propietarios sobre ello.
Ejemplos habituales suelen ser las inspecciones de los ayuntamientos por tener el edificio fachadas en mal estado. ¿Qué puede hacer la junta en este caso? Decidir sobre cómo se van a realizar estos trabajos, ya que la administración ya te ha indicado que tal trabajo se ha de realizar.
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Obras para ajustes razonables en materia de accesibilidad
Se incluye en el apartado b los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Y es que la palabra «razonables» ha de interpretarse en cada caso.
En la propia ley posteriormente se regulan los casos donde no es necesario el acuerdo en junta para este tipo de actuaciones.
En todo caso, con reglas generales, podemos decir que cuando el coste de la adaptación en materia de accesibilidad es reducido, debería bastar con la solicitud de cualquier vecino afectado de forma directa o indirecta para que se realicen trabajos de coste reducido como la instalación de una rampa, por ejemplo.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, (...)
Limitación de la obligación de realizar obras para garantizar la accesibilidad
La LPH establece que la realización de trabajos para eliminar barreras arquitectónicas, sin ser necesaria su aprobación en junta, tiene un límite de una anualidad de cuotas ordinarias por vecino.
Esto se ve con mucha claridad con un ejemplo:
Pongamos por caso que una comunidad paga 4 cuotas ordinarias trimestrales al año de 50€ cada una; y que se compone de 10 vecinos.
En este caso, el límite de este tipo de trabajos relacionados con la accesibilidad universal es de: 50€ * 4 cuotas * 10 vecinos, que es igual a 2.000€ en total.
(...) siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Qué sucede si el coste de los trabajos es superior al límite.
Los afectados podrán pagar la diferencia si es que el presupuesto de los trabajos excede el límite establecido por la ley de propiedad horizontal.
No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Caso especial cuando el 75% de los trabajos es subvencionable.
La LPH establece que cuando el 75% del total de los trabajos no cabe la posibilidad de oponerse a cualquier acuerdo relacionado con la eliminación de barreras arquitectónicas, y este es un punto claramente controvertido y con aplicación jurídica desconocida hasta el momento. Me explico:
En este artículo se indica que todas las comunidades de propietarios están obligadas, por ejemplo, a instalar un ascensor en todos los edificio que tengan ayudas publicadas por el estado de hasta un 75% por ciento.
Pero que algo sea subvencionable no significa que de hecho esté subvencionado.
En este caso, se puede llegar a subvencionar hasta el 75%, pero nadie te garantiza que de hecho tu comunidad vaya a conseguir la ayuda, que se obtiene por subasta de puntos.
Se conceden las ayudas como un concurso-oposición donde la nota de corte coincide con la cantidad de fondos disponibles.
Así pues, no tenemos constancia de que este artículo se esté aplicando en los tribunales.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
La ocupación de las zonas comunes para la realización de obras de rehabilitación
Cuando se están realizando trabajos relacionados con las obras descritas en los párrafos anteriores, no es necesario pedir permiso para ocupar las zonas comunes.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
La alteración de la estructura del edificio si forma parte de un plan de renovación urbana.
De nuevo, si las administraciones públicas han ideado un plan de rehabilitación urbana, no cabe decisión alguna por parte de la comunidad de propietarios, incluso cuando obligue a la creación de nuevas plantas en el edificio.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
La modificación de los departamentos si forma parte un plan de regeneración urbana
A diferencia del punto anterior, en este caso la LPH describe que la iniciativa tiene que venir por parte de los propietarios.
El motivo de la inclusión de este punto en la ley es que, por norma general, no es posible unificar ni dividir departamentos si no hay acuerdo unánime de la junta de vecinos, ya que estamos hablando de una modificación del título constitutivo (se modifican los coeficientes de estos departamentos).
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
Aplicación de las acciones relacionadas con obras comunitarias que no se han decidido en junta de vecinos.
En el artículo 10.2 de la LPH se indica cómo se deben aplicar las decisiones tomadas sin necesidad de que se reúna la junta de propietarios para tal caso.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
Establecimiento de una derrama
Si bien no se puede tomar la decisión de hacer tal o cual cosa (la decisión ya está tomada) la junta sí deberá decidir cómo costear los trabajos.
Esto significa que se tendrá que reunir la junta de vecinos para establecer una derrama con unos plazos para poder recoger las cantidades necesarias de forma ordenada.
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Responsabilidad de los propietarios díscolos
En este apartado la LPH indica que los vecinos que se opongan o demoren en el pago de la derrama establecida, serán quienes responderán ante las administraciones públicas por las sanciones que estas impongan.
Lamentablemente hemos de indicar que esto no sucede en la práctica.
Cuando existe una demora en la ejecución de, por ejemplo, una actuación en la fachada de un edificio que se encuentra en mal estado, las administraciones públicas (los ayuntamientos en este caso) proceden a imponer una sanción económica a la comunidad de propietarios.
Poco les importa qué vecino se haya demorado en el pago.
No conozco ningún caso en que se haya reclamado a algunos vecinos la responsabilidad por el retraso en las obras.
Así pues, recomendamos que ante una imposición por vía administrativa las comunidades se apresuren a actuar, e informen a la administración pública de cualquier imprevisto para intentar retrasar cualquier sanción.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
Obligación de pago sobre estas imposiciones
Por si hubiese alguna duda, en este apartado c, la LPH te indica que existe la misma obligación de pago que la descrita en el artículo 9 de la misma ley.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Necesidad de tener autorización administrativa para los acuerdos que hubieran requerido una modificación de estatutos.
Para evitar abusos o trabajos que no queden documentados, la LPH indica que se ha de contar en todo caso con la autorización por parte de la administración, entendemos que para que se ajusten al plan que la administración publica ha ideado.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
Necesidad de autorización para la creación de complejos inmobiliarios.
En este apartado de la LPH se indica que si se crean complejos inmobiliarios a partir de distintas comunidades de propietarios atendiendo a una imposición de las administraciones públicas, no basta con ejecutar los trabajos impuestos, si no que se ha de contar con el visto bueno de estas.
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
Necesidad de autorización de la administración cuando se alteren elementos estructurales
En este apartado se recoge cualquier alteración estructural o de volumen de la comunidad de propietarios, incluso cuando esta esté consensuada entre todos los vecinos.
Se indica la necesidad de comunicar esta decisión a las administraciones públicas y contar con su aprobación.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. (...)
(...) En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Artículo 13. Los órganos de gobierno
Los órganos de gobierno son el presidente el secretario y el administrador.
Esto, que puede resultar una obviedad, no lo es tanto. Existen multitud de comunidades de propietarios que se organizan en comisiones.
Estas comisiones no tiene reflejo en la ley de propiedad horizontal, por lo que no tiene efectivamente ninguna función establecida.
Las comisiones de vecinos dentro de una comunidad de propietarios pueden tener ciertas funciones informativas o de recogida de datos, pero en ningún caso pueden tomar decisiones.
Por ejemplo, puede crearse una comisión para buscar diferentes presupuestos para realizar una obra acordada en junta, pero para tomar decisiones es necesario acudir a la junta de vecinos para que todos los vecinos aprueben uno de los presupuestos, ya sea este presentado por esta comisión o por un propietario que lo haya buscado por su cuenta.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador.
Órganos de gobierno adicionales
La LPH establece que se puede crear nuevos órganos de gobierno siempre que estos no quiten competencias a los establecidos por la misma ley, es decir: Presidente, secretario y administrador.
(...) En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
Forma de elección de presidente
El presidente se ha de elegir, en primer lugar por elección. Si no se presenta ningún vecino, pasará a elegirse por rotación o por sorteo.
Si únicamente se presenta una persona como presidente de la comunidad, no será necesaria la votación, ya que únicamente existirá un candidato.
Aunque pueda parecer extraño, ah de entenderse que la LPH establece que la rotación o el sorteo solo se ha de aplicar si no hay candidatos, y si solo se presenta una persona no tiene sentido votar cuando no se puede elegir.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Obligatoriedad del cargo de presidente
Una vez se nombra a un vecino presidente, este cargo se vuelve obligatorio por un año.
Es cierto que existen formas de solicitar que se extinga la obligación de ser presidente, pero todas ellas pasan por el juzgado.
(...) El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. (...)
Qué hacer si no se puede nombrar presidente
La LPH indica que ante la imposibilidad de nombrar un presidente se puede solicitar a la justicia que nombre uno.
Todos estos casos son verdaderamente extremos, ya que yo mismo no sabría cómo se puede llegar a la situación de no conseguir nombrar a un presidente en una junta de vecinos ordinaria.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
La función de presidente
La función del presidente de la comunidad de vecinos es únicamente representar a esta ante cualquier situación, pero sobre todo para cuestiones legales, como la interposición de monitorios.
En la práctica, la función del presidente es firmar las actas, fijar fecha para la convocatoria de juntas (técnicamente las convocatorias las realiza el presidente) y firmar la representación de la comunidad en caso de que sea necesaria la interposición de un procedimiento monitorio.
Algunas funciones que se suele considerar que tiene el presidente y que en realidad no.
Suele atribuirse al presidente una larga lista de funciones, desde sustituir bombillas hasta la de ser una suerte de mediador entre vecinos.
Esto simplemente no es así.
Las decisiones siempre se han de tomar en junta de vecinos, y si es necesario tomar medidas urgentes o de conservación, estas deben ser tomadas por la administración de la comunidad, como indica el artículo 10.1.a de la LPH explicado anteriormente.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
La figura del vicepresidente
Se puede nombrar un vicepresidente para la comunidad de vecinos, pero indica la LPH que es facultativa.
Esto quiere decir que no es un cargo obligatorio, si no que puede decidirse en junta por mayoría simple.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
La función del vicepresidente
La función del vicepresidente es únicamente representar a la comunidad cuando el presidente no está disponible.
De nuevo, la función del vicepresidente únicamente es representar. Nada más.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Quién ostenta las funciones de administrador y secretario cuando no hay uno designado.
Cuando no se nombra expresamente, por cualquier motivo, a un secretario y a un administrador de la comunidad, ostentará estos cargos el presidente de la comunidad de vecinos.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
El cargo de secretario-administrador
El administrador podrá tener el cargo también de secretario de la comunidad. De hecho, es muy habitual que el administrador aúne los dos cargos, y pase a ser secretario-administrador.
Tiene todo el sentido, principalmente cuando se trata de un administrador de fincas profesional (contratado) y no un vecino, ya que el secretario tiene la obligación de guardar la documentación de la comunidad de propietarios.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
La contratación de un administrador de fincas profesional
En el artículo 13.6 de la LPH se establece que la comunidad puede contratar a un administrador de fincas externo a la comunidad de vecinos.
Está claro que damos por hecho que el cargo de administrador de fincas esté profesionalizado, pero hay que darse cuenta de que se trata del único órgano de gobierno profesionalizado.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Cuanto dura la elección del cargo
Los cargos se designan por la duración de un año si los estatutos no indican lo contrario. Esta es la norma general.
Duración del cargo del administrador de fincas
Algunos administradores de fincas, entre los que me incluyo, no renovamos anualmente nuestro cargo.
En la práctica, cuando el cargo de administrador de fincas está profesionalizado (contratado), renovar anualmente el carog
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Cese anticipado de los cargos de la junta de gobierno
La LPH prevé la posibilidad de cesar en el cargo a presidente, secretario y administrador.
Desde mi punto de vista solo hay dos motivos por los que tiene sentido cesar uno de estos cargos, que son los siguientes:
Cuando el presidente se niega a realizar sus funciones
Es cierto que el nombramiento del presidente es por un año y que está obligado a desempeñar esta función ¿Pero qué es lo que sucede cuando el presidente se niega a firmar documentos para el normal funcionamiento de la comunidad de vecinos?
Es una situación compleja, que se puede solucionar fácilmente cesando al presidente de su cargo y nombrando uno nuevo. Tiene poco sentido demandar al presidente de la comunidad por firmar documentos, ya que es un procedimiento caro e incierto.
Cuando se decide cesar al administrador de fincas
La comunidad de propietarios reunida en junta puede cesar al administrador de fincas en cualquier momento. Es más, se puede convocar una junta extraordinaria para únicamente para ello.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Posibilidad de acogerse al artículo 398 en pequeñas comunidades de propietarios
El artículo 398 viene a decir que en propiedades que tengan varios participes (copropietarios) las decisiones se han de tomar por mayoría.
Aquí, la LPH evita obligar a los copropietarios de una comunidad de hasta 4 departamentos, a nombrar cargos, realizar actas, etc. y dejarlos proceder de una manera más sencilla.
Rara vez se aplica.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14. Funciones de la junta de propietarios
La junta de propietarios es el órgano donde se deben tomar todas las decisiones de una comunidad de vecinos.
En este artículo se enumeran todas estas funciones.
Corresponde a la Junta de propietarios:
Nombrar a los cargos de la junta de gobierno
La junta de propietarios debe nombrar anualmente un presidente, un secretario y un administrador.
También deben tratarse en junta todas las cuestiones que se hayan formulado a los cargos elegidos y resolverlos.
Estas reclamaciones suelen ir dirigidas al administrador de la comunidad y es una situación bastante común.
Ha de tenerse en cuenta que en ocasiones se solicita al administrador de fincas de forma privada que realice una serie de acciones que son difícilmente justificables si no se requiere la autorización de la junta de vecinos.
Así pues, las juntas de vecinos son el lugar donde se deben tratar estas cuestiones y aclarar cualquier conflicto.
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Aprobar presupuestos de gastos anuales
Corresponde a la junta de vecinos aprobar previsiones de gastos anualmente en junta ordinaria.
Esto es igualmente aplicable para las comunidades que tengan establecida una cuota fija, a gastos realizados o a presupuestos.
Se debe prever, por ejemplo, si en unos años se deben realizar obras para mantener el edificio en buen estado y ajustar las cuotas si fuera necesario para evitar la realización de derramas de grandes cuantías para la comodidad y facilidad de pago de los vecinos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Comunicar trabajos realizados de manera urgente y aprobar la ejecución de obras
Continuando con la exposición anterior, es necesario justificar las acciones realizadas sin la aprobación de la junta por ser estas urgentes.
Esta posibilidad viene recogida en el artículo 10, y como indicábamos, es una buena práctica enviar circulares informativas sobre los trabajos realizados de forma urgente y explicar con detenimiento estos en la siguiente junta de vecinos.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
Modificar los estatutos
Los estatutos de la comunidad, pueden modificarse en junta de propietarios.
Lamentablemente, para modificar los estatutos de la comunidad se requiere el 100% de votos favorables y enviar un correo certificado a los no asistentes. De esta forma se puede demostrar que todos los propietarios son conocedores de este cambio.
Modificar los estatutos no es poca cosa, ya que modificándolos se puede cambiar incluso la forma en que la comunidad reparte los gastos, como se indica en el artículo 9.1 de esta ley.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Decidir sobre cualquier asunto de interés
De esta forma se define que la junta de propietarios es soberana para tratar cualquier cuestión que afecte a la finca y debe estar informada de todo lo que suceda en la comunidad.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15. Acreditación y negación al derecho a votar
Es importante conocer lo que indica la ley de propiedad horizontal sobre el voto, la acreditación y la representación en las juntas de propietarios.
En primer lugar, indica que la acreditación será personal, legal o voluntaria.
Esto quiere decir que el propietario es quien debe acudir a las juntas de vecinos sin más acreditación que su DNI.
En caso de que el departamentos pertenezca a una empresa o sea un proindiviso será necesario nombrar un representante de la vivienda o local nombrado por la empresa o los propietarios comuneros de ese departamento.
Por último, el propietario puede redactar un escrito simple donde se identifique y autorice a un tercero. Este tipo de representaciones suele venir adjunta al acta.
Vale la pena recordar que no existe el voto por correo en las juntas de vecinos. No tiene validez enviar un correo al administrador o al presidente indicando la intención de voto del propietario.
"1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario."
"Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas."
Representación del propietario y usufructuario
En muchas ocasiones sucede que uno de los dos conyugues fallece y deja en herencia su parte de la propiedad a sus hijos, pero deja en usufructo al conyugue.
Esto quiere decir que el uso y disfrute del departamento lo tendrá el usufructuario mientras viva, pero la nuda propiedad la tendrá el heredero, que pasará a ser el propietario cuando fallezca el usufructuario.
Por este motivo la ley de propiedad horizontal establece que el propietario queda representado por el usufructuario excepto si manifiesta su voluntad de que no sea así.
Generalmente se dan relaciones de familiaridad.
"Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario," (...)
La excepción se da cuando se tratan obras de carácter extraordinario y mejoras, que suelen tener un coste alto.
En este caso, la delegación de voto ha de ser expresa.
(...) "debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora."
Negación del derecho a voto
Para poder votar en las juntas de vecinos se ha de estar al corriente de pagos.
La ley de propiedad horizontal ya prevé el hecho de que exista un desacuerdo entre la administración de la comunidad y el vecino moroso. Por ese motivo incluye la posibilidad de consignar notarialmente la cantidad que se reclama.
De este modo, el vecino deudor demuestra no se niega a pagar, si no que está en desacuerdo con la estimación de esta cantidad.
"2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto."
La publicación de las cantidades adeudadas
El único momento en que se puede publicar las cantidades adeudas por los vecinos morosos sin violar la ley de protección de datos es en la convocatoria y el acta de las juntas de vecinos, donde la LPH indica claramente que es necesario que quede reflejada la deuda de cada vecino privado de su derecho a voto.
"El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley."
Artículo 16. Convocatoria de la junta de propietarios.
Las juntas de vecinos han de convocarse al menos 1 vez al año en lo que llamamos junta ordinaria, donde se aprueban los presupuestos anuales. Esto es un plan de gastos anual para la comunidad de vecinos y el establecimiento de cuotas.
Las juntas de vecinos se pueden convocar tantas veces como se considere necesaria, ya sea por orden del presidente o porque lo solicite el 25% de los propietarios.
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación."
Cuestiones formales de la convocatoria
Las convocatorias de juntas tienen que incluir:
- Quien convoca la junta: El presidente o el 25% de los propietarios.
- Listado de asuntos a tratar.
- Lugar, día y hora de la primera y de la segunda convocatoria.
"2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9."
Solicitud de asuntos a tratar
Es posible solicitar al presidente por escrito que se incluya cualquier punto en el orden del día de la próxima junta.
En la práctica es más común hacer esta solicitud al administrador de la comunidad.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Cuando empieza la junta de vecinos
Si el 50% de los propietarios está en primera convocatoria presente en la junta se entenderá que hay «quorum» y empezará la junta de vecinos.
De lo contrario, la junta empezará en segunda convocatoria con los asistentes que se encuentren en ese momento.
Los acuerdos serán igualmente válidos y vinculantes independientemente de la cantidad de propietarios que asistan a la junta.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La segunda convocatoria
Es necesario indicar en la convocatoria de la junta de vecinos, cual es el momento de la segunda convocatoria, y debe existir al menos 30 minutos entre la primera y la segunda.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17. Sobre los acuerdos de la junta de propietarios.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Artículo 18. Impugnación de los acuerdos.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19. Sobre las actas.
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20. Las funciones del administrador.
1. Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21. Sobre el procedimiento monitorio
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 22. Sobre la obligación de pago de la comunidad y los copropietarios.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23. La extinción de la propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal se extingue: Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo 24. LPH para conjuntos de edificios.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán: a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.
El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Disposición adicional. El fondo de reserva.
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
Preguntas frecuentes sobre la ley de propiedad horizontal
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La ley de propiedad horizontal regula las relaciones entre vecinos de una misma división horizontal; y determina los derechos y los deberes da cada vecino.
¿Qué ley rige las comunidades de vecinos?
La ley que rige las comunidades de vecinos es la ley de propiedad horizontal.
¿Quién regula a los administradores de propiedad horizontal?
Los administradores de fincas somos profesionales liberados y por eso mismo no hay ninguna entidad que nos regule.
Los administradores de fincas colegiados sí que están adheridos al colegio de administradores de fincas como colegiados, y por ese motivo podemos decir que el colegio de administradores regula la relación entre administradores de fincas y con nuestros clientes.
¿Qué es una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal?
Una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal es un elemento que se compone de partes comunitarias y partes privadas (privativas) de cada usuario, de tal forma que cada propietario tiene acceso a su zona privada y comparte el acceso y los gastos de las zonas comunes.
