Los estatutos de una comunidad de vecinos son un conjunto de acuerdos que puede modificar lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal para una comunidad de propietarios concreta.
También suele llamársele estatutos a la división horizontal de una comunidad de vecinos ya que ambas cosas están recogidas en el mismo texto, que es público y que puede solicitarse en el registro de la propiedad por un coste relativamente reducido. Unos 15€ aproximadamente.
¿Dónde puedo encontrar los estatutos de mi comunidad?
Para que los estatutos de una comunidad de propietarios sean válidos es necesario que estén registrados, por lo que podrás encontrar una copia de estos estatutos en el registro de la propiedad de tu localidad. El acceso a estos estatutos, al igual que la división horizontal de tu comunidad, es de acceso público.
En el registro de la propiedad únicamente te preguntarán (por escrito) para qué quieres estos estatutos, pero el proceso es muy sencillo; únicamente te solicitarán que rellenes un formulario.
Los estatutos de las comunidades de propietarios no pueden solicitarse de forma electrónica como sucede con las notas simples. Será necesario que te desplaces físicamente al registro de la propiedad de tu localidad.
Un apunte sobre las notas simples
Por si no lo sabes, puedes solicitar una nota simple de tu departamento (vivienda, local o plaza de aparcamiento) por internet a través de la página web de los registradores de España, que es registradores.org.
En la nota simple podrás encontrar mucha información relacionada con los estatutos de tu comunidad, como el coeficiente de cada departamento.
¿Qué información de interés puedo encontrar en los estatutos?
En los estatutos de tu comunidad de propietarios puedes encontrar, básicamente, dos tipos de información relevante:
- Normas de obligado cumplimiento como propietario y usuario de la comunidad de vecinos.
- Cuestiones relacionadas con el reparto de gastos de tu comunidad de propietarios.
Estatutos que modifican la forma de repartir gastos
Es muy habitual encontrar estatutos en las comunidades de vecinos que modifican la forma de repartir gastos establecida en la ley de propiedad horizontal.
Si aún no lo sabes, la ley de propiedad horizontal determina que todos los gastos de la comunidad de propietarios deben repartirse por coeficientes.
Estos coeficientes están determinados en la división horizontal y puedes conocer el coeficiente de tu departamento solicitando, por ejemplo, una nota simple; o revisando el documento de compra-venta, ya que debería venir reflejado en él.
¿Qué sucede? Pues que repartir los gastos por coeficientes no siempre es la forma más acertada de repartir gastos.
Un ejemplo sobre reparto de gastos en los estatutos de una comunidad de vecinos.
Pongamos por caso un edificio que tiene un sótano destinado al aparcamiento de vehículos.
Podría suceder que este garaje tenga unos gastos totalmente distintos a los de las viviendas, incluso con un contrato de electricidad, agua y mantenimiento distinto.
Pues en este tipo de casos conviene que los estatutos identifiquen que los gastos del garaje y los gastos del resto del edificio se repartan por separado entre los propietarios del garaje y los propietarios de las viviendas.
También es habitual encontrarse estatutos en los que se indique que algunos gastos de la comunidad se han de repartir a partes iguales.
Estatutos que establecen normas de obligado cumplimiento
En comunidades de propietarios con zonas comunes como piscinas, gimnasios y jardines es muy habitual encontrar estatutos donde se indique, por ejemplo, a qué horas se pueden utilizar.
Un ejemplo sobre este tipo de estatutos sería el del uso de la piscina. Para respetar el descanso de todos los vecinos es habitual indicar que la piscina no se puede utilizar de noche o que existan algunas horas al mediodía donde no esté permitido bañarse.
¿Qué son los estatutos y por qué son tan importantes?
Los estatutos de la comunidad son una serie de normas que se establecen por unanimidad entre todos los vecinos de una comunidad de propietarios y que tienen el rango de ley.
Estos estatutos pueden modificar la forma de repartir los gastos en una comunidad de propietarios.
Es muy habitual que se redacten estatutos que indiquen que los bajos comerciales del edificio estén exentos del pago de una serie de gastos relacionados con el zaguán de la comunidad de vecinos, tales como limpieza de escalera, mantenimiento del ascensor, o gastos de suministro de agua y electricidad.
También es habitual encontrarse con una redacción amplia de estatutos en las comunidades de propietarios grandes, incluso en comunidades de propietarios compuesta de distintos edificios.
En este caso, es habitual que se separen ciertos gastos como propios de cada edificio y se mantengan gastos comunes como podrían ser el mantenimiento de zonas comunes como la piscina, zonas ajardinadas o pistas deportivas.
Resumiendo, los estatutos de una comunidad de vecinos son la herramienta que ofrece la ley de propiedad horizontal para que cada comunidad de propietarios pueda organizarse teniendo en cuenta sus características propias.
¿Cómo se modifican los estatutos de una comunidad?
Consecuencias de repartir los gastos de la comunidad de una forma distinta a la establecida por los estatutos.
Sobre la obligatoriedad de los estatutos tenemos que decir que es muy importante seguir las normas que se siguen de estos en cuanto al reparto de gastos.
En ocasiones los vecinos de las comunidades de propietarios no quieren hacerse cargo de las cuotas que se les atribuyen.
En ese momento es necesario considerar la opción de realizar un procedimiento monitorio a tal vecino, es decir, reclamar judicialmente la deuda que acumula.
Este procedimiento es muy sencillo y relativamente rápido. Y es relativamente rápido porque quienes deben estas cantidades no tienen realmente argumentos para defenderse.
La ley de la propiedad horizontal es muy clara al respecto.
El problema viene cuando se le da argumentos al propietarios moroso para no pagar; y el mejor argumento que se le puede dar es que se le ha atribuido los gastos de la comunidad de forma incorrecta.
Por este motivo los administradores de fincas hemos de ser insistentes con la correcta atribución de gastos a los comuneros, ya que en el momento que no se sigue lo establecido por la ley o los estatutos se corre un serio riesgo de generar gastos y malestar a la comunidad que administras.
¿Pueden modificarse los estatutos de una comunidad vecinos?
Quizás la función más importante de los estatutos de la comunidad de vecinos sea la posibilidad de modificar los gastos que se atribuyen a cada departamento.
Es muy habitual encontrar comunidades que modifican la forma de repartir los gastos en su edificio únicamente con acuerdos en las juntas.
Esto simplemente no se debe hacer, no es posible y genera enormes problemas a medio plazo.
Como seguramente ya sabrás, los gastos en las comunidades de propietarios, a falta de estatutos especiales, siempre se deben repartir por coeficientes, tal y como indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal.
Pues bien, los estatutos son el único elemento que permite modificar esta forma de repartir los gastos. Debe estar perfectamente redactado y no dejar lugar a dudas.
Si un reparto de gastos especial no aparece en los estatutos es que simplemente se está repartiendo los gastos de forma incorrecta.
Si tienes dudas sobre la ley de propiedad horizontal, puedes consultarla directamente acudiendo al BOE donde se publica esta ley.
Cómo se modificar los estatutos de la comunidad
Modificar los estatutos de una comunidad de propietarios es difícil. Tan difícil como que tiene que aprobarse la modificación de los estatutos por parte de todos los vecinos.
- Primero tiene que aprobarse la modificación de estatutos por unanimidad en la junta de propietarios.
- Posteriormente se ha de comunicar el acuerdo a los vecinos no presentes en la junta por correo certificado.
- Finalmente es necesario esperar 30 días desde la recepción del correo certificado para empezar con la tramitación de esta modificación, ya que es necesario dar ese plazo para que los propietarios que no estuvieran presentes en la junta puedan mostrar su disconformidad.
Una vez se hayan cumplido los requisitos anteriores, será necesario acudir a una notaría para elevar a público el acuerdo alcanzado en junta y posteriormente será necesario inscribir la modificación de estatutos en el registro de la propiedad.
Es absolutamente necesario este último requisito, y se entiende que los estatutos únicamente se dan por modificados cuando estos se inscriben en el registro de la propiedad.
Cómo afectan los estatutos de la comunidad a la convivencia en un edificio
Los estatutos de una comunidad también se pueden utilizar para modificar la forma de convivir en una comunidad de propietarios.
Los estatutos pueden especificar por ejemplo cuál es el uso que se le puede dar a una zona común como por ejemplo podría ser un cuarto de basuras, un jardín comunitario o una zona para la piscina.
Diferencia entre estatutos y normas de régimen interno.
También existen unas normas llamadas de régimen interno de la comunidad propietarios, pero a diferencia de los estatutos no tienen la capacidad de obligar a los vecinos.
Este es un error habitual.
Muchas veces en las comunidades de propietarios se indica en las normas de régimen interno que los vecinos se pueden bañar a unas horas determinadas porque generan ruido.
Pero la realidad es que estas normas de régimen interno no tienen capacidad de obligar.
Si la comunidad de propietarios decidiera demandar a estos propietarios por su mala conducta no podrían acudir a los tribunales.
En cambio sí sería posible hacer tal cosa si estas normas estuvieran contempladas en los estatutos, y se podría estudiar realizar una reclamación acción de cesación.
Qué pasa si una comunidad no tiene estatutos
Cuando una comunidad no tiene estatutos significa que únicamente se regirá por lo que indica la ley de propiedad horizontal. En realidad esto no es, para nada, un impedimento para llevar correctamente la comunidad de vecinos.
Hay comunidades de propietarios que, además de no tener estatutos, tampoco tiene coeficientes establecidos para cada departamento.
En tal caso se tendrá que constituir la comunidad de propietarios y acordar qué coeficiente se aplicará a cada departamento por acuerdo entre todos los vecinos.
Preguntas frecuentes
¿Dónde están los estatutos de una comunidad de vecinos?
Los estatutos de una comunidad de vecinos pueden encontrarse en el registro de la propiedad.
Son públicos, por lo que no debería tener problemas en solicitar una copia. Eso sí, es necesario que acudas personalmente.
¿Qué pasa si no hay estatutos en una comunidad?
Si no hay estatutos en una comunidad, esta se regirá únicamente por lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal, sin modificaciones.
¿Quién elabora los estatutos de una comunidad de propietarios?
Los estatutos de una comunidad de propietarios únicamente puede elaborarlos la junta de propietarios, si bien es cierto que suelen venir dados por la propia promotora cuando constituye la propiedad horizontal y todavía es la propietaria del 100% de los departamentos.
¿Cuáles son los estatutos de una comunidad de vecinos?
Los estatutos de una comunidad de vecinos son el elemento que puede modificar la forma de repartir gastos y el modo de organizarse de una comunidad de propietarios.
