Estatutos de la comunidad de propietarios

Los estatutos de una comunidad de vecinos

Los estatutos de la comunidad de vecinos son necesario para organizarse y repartir gastos. Te mostramos su utilidad y cómo modificarlos.
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Los estatutos de una comunidad de vecinos son un conjunto de acuerdos que puede modificar lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal para una comunidad de propietarios concreta.

También suele llamársele estatutos a la división horizontal de una comunidad de vecinos ya que ambas cosas están recogidas en el mismo texto, que es público y que puede solicitarse  en el registro de la propiedad por un coste relativamente reducido. Unos 15€ aproximadamente.

¿Qué son los estatutos y por qué son tan importantes?

Los estatutos de la comunidad son una serie de normas que se establecen por unanimidad entre todos los vecinos de una comunidad de propietarios y que tienen el rango de ley.

Estos estatutos pueden modificar la forma de repartir los gastos en una comunidad de propietarios.

Es muy habitual que se redacten estatutos que indiquen que los bajos comerciales del edificio estén exentos del pago de una serie de gastos relacionados con el zaguán de la comunidad de vecinos, tales como limpieza de escalera, mantenimiento del ascensor, o gastos de suministro de agua y electricidad.

También es habitual encontrarse con una redacción amplia de estatutos en las comunidades de propietarios grandes, incluso en comunidades de propietarios compuesta de distintos edificios.

En este caso, es habitual que se separen ciertos gastos como propios de cada edificio y se mantengan gastos comunes como podrían ser el mantenimiento de zonas comunes como la piscina, zonas ajardinadas o pistas deportivas.

Resumiendo, los estatutos de una comunidad de vecinos son la herramienta que ofrece la ley de propiedad horizontal para que cada comunidad de propietarios pueda organizarse teniendo en cuenta sus características propias.

Los estatutos de una comunidad de vecinos

La modificación de las cuotas de la comunidad a través de los estatutos

Quizás la función más importante de los estatutos de la comunidad de vecinos sea la posibilidad de modificar los gastos que se atribuyen a cada departamento.

Es muy habitual encontrar comunidades que modifican la forma de repartir los gastos en su edificio únicamente con acuerdos en las juntas.

Esto simplemente no se debe hacer, no es posible y genera enormes problemas a medio plazo.

Como seguramente ya sabrás, los gastos en las comunidades de propietarios, a falta de estatutos especiales, siempre se deben repartir por coeficientes, tal y como indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal.

Pues bien, los estatutos son el único elemento que permite modificar esta forma de repartir los gastos. Debe estar perfectamente redactado y no dejar lugar a dudas.

Si un reparto de gastos especial no aparece en los estatutos es que simplemente se está repartiendo los gastos de forma incorrecta.

Los estatutos de una comunidad de vecinos

 

Consecuencias de repartir los gastos de la comunidad de una forma distinta a la establecida por los estatutos.

En ocasiones los vecinos de las comunidades de propietarios no quieren hacerse cargo de las cuotas que se les atribuyen. En ese momento es necesario considerar la opción de realizar un procedimiento monitorio a tal vecino, es decir, reclamar judicialmente la deuda que acumula.

Este procedimiento es muy sencillo y relativamente rápido. Y es relativamente rápido porque quienes deben estas cantidades no tienen realmente argumentos para defenderse.

La ley de la propiedad horizontal es muy clara al respecto.

El problema viene cuando se le da argumentos al propietarios moroso para no pagar; y el mejor argumento que se le puede dar es que se le ha atribuido los gastos de la comunidad de forma incorrecta.

Por este motivo los administradores de fincas hemos de ser insistentes con la correcta atribución de gastos a los comuneros, ya que en el momento que no se sigue lo establecido por la ley o los estatutos se corre un serio riesgo de generar gastos y malestar a la comunidad que administras.

Cómo se modificar los estatutos de la comunidad

Modificar los estatutos de una comunidad de propietarios es difícil. Tan difícil como que tiene que aprobarse la modificación de los estatutos por parte de todos los vecinos.

  1. Primero tiene que aprobarse la modificación de estatutos por unanimidad en la junta de propietarios.
  2. Posteriormente  se ha de comunicar el acuerdo a los vecinos no presentes en la junta por correo certificado.
  3. Finalmente es necesario esperar 30 días desde la recepción del correo certificado para empezar con la tramitación de esta modificación, ya que es necesario dar ese plazo para que los propietarios que no estuvieran presentes en la junta puedan mostrar su disconformidad.

Una vez se hayan cumplido los requisitos anteriores, será necesario acudir a una notaría para elevar a público el acuerdo alcanzado en junta y posteriormente será necesario inscribir la modificación de estatutos en el registro de la propiedad.

Es absolutamente necesario este último requisito, y se entiende que los estatutos únicamente se dan por modificados cuando estos se inscriben en el registro de la propiedad.

 

Los estatutos de una comunidad de vecinos

Cómo afectan los estatutos de la  comunidad a la convivencia en un edificio

Los estatutos de una comunidad también se pueden utilizar para modificar la forma de convivir en una comunidad de propietarios.

Los estatutos pueden especificar por ejemplo cuál es el uso que se le puede dar a una zona común como por ejemplo podría ser un cuarto de basuras, un jardín comunitario o una zona para la piscina.

Diferencia entre estatutos y normas de régimen interno.

También existen unas normas llamadas  de régimen interno de la comunidad propietarios, pero a diferencia de los estatutos no tienen la capacidad de obligar a los vecinos.

Este es un error habitual. 

Muchas veces en las comunidades de propietarios se indica en las normas de régimen interno que los vecinos se pueden bañar a unas horas determinadas porque generan ruido.

Pero la realidad es que estas normas de régimen interno no tienen capacidad de obligar.

Si la comunidad de propietarios decidiera demandar a estos propietarios por su mala conducta no podrían acudir a los tribunales.

En cambio sí sería posible hacer tal cosa si estas normas estuvieran contempladas en los estatutos, y se podría estudiar realizar una reclamación acción de cesación.

Qué pasa si una comunidad no tiene estatutos

Cuando una comunidad no tiene estatutos significa que únicamente se regirá por lo que indica la ley de propiedad horizontal. En realidad esto no es, para nada, un impedimento para llevar correctamente la comunidad de vecinos.

Hay comunidades de propietarios que, además de no tener estatutos, tampoco tiene coeficientes establecidos para cada departamento.

En tal caso se tendrá que constituir la comunidad de propietarios y acordar qué coeficiente se aplicará a cada departamento por acuerdo entre todos los vecinos.

Preguntas frecuentes

Los estatutos de una comunidad de vecinos pueden encontrarse en el registro de la propiedad.

Son públicos, por lo que no debería tener problemas en solicitar una copia. Eso sí, es necesario que acudas personalmente.

Si no hay estatutos en una comunidad, esta se regirá únicamente por lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal, sin modificaciones.

Los estatutos de una comunidad de propietarios únicamente puede elaborarlos la junta de propietarios, si bien es cierto que suelen venir dados por la propia promotora cuando constituye la propiedad horizontal y todavía es la propietaria del 100% de los departamentos.

Los estatutos de una comunidad de vecinos son el elemento que puede modificar la forma de repartir gastos y el modo de organizarse de una comunidad de propietarios.