Una de las principales preguntas de quienes nos piden asesoramiento es precisamente cuál es el procedimiento correcto para cambiar de administrador. Resulta curiosa la cantidad de dudas que esta cuestión produce.
Consideramos que el motivo de tales dudas viene dado por el papel que los administradores desempeñamos en las comunidades, ya que aunque somos empleados de la comunidad de propietarios, al mismo tiempo somos una figura de autoridad. Esto puede crear confusión.
En este artículo te ofrecemos una guía informativa de todos los pasos a tener en cuenta y una plantilla de convocatoria para realizar el proceso sin contratiempos.
PUNTOS EN EL ORDEN DEL DÍA PARA CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
Hay que tener siempre en cuenta que el administrador es un empleado de la comunidad de propietarios, y por lo tanto el procedimiento para cambiar de administrador requiere las mismas exigencias que el de cualquier otro servicio.
Para el cambio de administrador se necesita únicamente el acuerdo por mayoría simple de la junta de propietarios, que se puede convocar de forma extraordinaria para el caso.
La forma correcta de proceder es realizar dos votaciones, una para el cese del anterior administrador y otra para la contratación de uno nuevo. El orden del día de la convocatoria podría ser el siguiente:
1.TOMA DE DECISIONES ACERCA DEL CESE DEL ACTUAL ADMINISTRADOR
2.ELECCIÓN DE UN NUEVO ADMINISTRADOR SI PROCEDE
3.RUEGOS Y PREGUNTAS
De esta manera se puede diferenciar por un lado la votación del cese y por otro lado la votación de una nueva contratación. Estas dos cuestiones, si bien están relacionadas, son distintas. Ambas votaciones requieren mayoría simple en para ser aprobadas.
¿QUIEN CONVOCA LA JUNTA?
Se cree comúnmente que es el administrador de fincas quien convoca las juntas en las comunidades de propietarios. Esto no es cierto. Es el presidente quien convoca las juntas.
Consideramos que para cambiar de administrador lo correcto es indicar al presidente que convoque una junta para tratar esta cuestión.
En ocasiones el presidente puede no estar localizable o incluso ser hostil. En este caso la ley de propiedad horizontal prevé que puede convocarse una junta con el consentimiento de 25% de los propietarios o del 25% del coeficiente que representen los propietarios.
Todo esto queda perfectamente definido en el artículo 16 de la LPH:
“Art.16.1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (…)”
¿HA DE ESTAR PRESENTE EL ADMINISTRADOR DE FINCAS SALIENTE EN LA JUNTA?
La presencia del administrador de fincas es un problema para que los vecinos opinen y voten sobre cómo ha estado gestionando su cargo.
El administrador simplemente no tiene derecho a la asistencia a juntas. Por lo tanto, se puede negar la asistencia al administrador a la junta.
Confunde el hecho de que en situaciones favorables la presencia del administrador resulte indispensable para llevar una junta correctamente, pero esto no ha de confundirse con un derecho como tal.
CÓMO CONVOCAR CORRECTAMENTE UNA JUNTA PARA CAMBIAR DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
Como en cualquier junta de propietarios, es necesario tener en cuenta una serie de cuestiones para que la junta se considere correctamente convocada, como son:
- Especificar quien convoca la junta.
- Que aparezca el día y la hora la primera y segunda convocatoria.
- Indicar cual es el lugar donde dará lugar la junta.
- Que se indiquen los puntos del orden del día.
Para convocar perfectamente la junta, como indicamos al comienzo del artículo, te ofrecemos una plantilla que esperamos que te facilite el proceso:
EL CAMBIO DE ADMINISTRADOR DE FINCAS EN LA PRÁCTICA
Quienes trabajamos en esta profesión vivimos estas cuestiones como habituales.
Por ejemplo, es bastante habitual que un potencial cliente llame para asesorarse sobre cómo cambiar de administrador antes de cesar al administrador anterior y pedir que realices la convocatoria, incluso que acudas a la junta. Cuando esto sucede acudimos, resolvemos dudas y salimos de la junta para no interferir en el debate y posterior votación.
Este servicio gratuito entendemos que es muy habitual y favorece el proceso de cambiar de administrador. Consideramos que lo más adecuado es que sea el profesional que se dedica a estas cuestiones quien realice, gestione y vigile este procedimiento.
Es por eso que consideramos que es muy positivo que esta cuestión se solicite al administrador que quieras que administre tu comunidad.
Si quieres que te asesoremos personalmente en el proceso te invitamos a que nos llames, estaremos encantados de atenderte. También puedes visitar nuestra la pagina de presentación del administrador de fincas de administrador Valencia.
Esperamos que este artículo sea de tu interés y haya respondido tus preguntas.
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