Terrazas comunitarias. Todo lo que quieres saber.

Tabla de contenidos

Terraza comunitaria

Una terraza comunitaria es cualquier tipo de terraza que pertenezca a la comunidad de propietarios.

La principal duda que suele aparecer con respecto a las terrazas comunitarias tiene que ver con el uso de estas. Estamos hablando de las diferencias entre terrazas comunitarias de uso comunitario (o terrazas comunitarias sin más) y las terrazas comunitarias de uso privativo, de las que hablaremos en detalle más adelante en este mismo artículo.

Es importante resaltar que la totalidad de las cuestiones que son válidas para las terrazas comunitarias, también son válidas para las terrazas comunitarias de uso privativo, a excepción del acceso habitual de estas.

Puede parecer un poco lioso, pero lo verás todo más claro cuando termines de leer el artículo.

Terraza comunitaria

Normas terraza comunitaria

Las normas en las terrazas comunitarias son las propias del sentido común, y están redactadas de forma muy general en la ley de propiedad horizontal.

Básicamente, la ley de propiedad horizontal no dice nada acerca del uso de los elementos comunes, si bien sí que lo indica el artículo 394 del código civil:

«Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»

 

Terraza comunitaria

Como estamos hablando de una terraza comunitaria a la que se presupone fácil acceso y la posibilidad de andar sobre ella, entendemos que cualquier vecino, siguiendo este famoso artículo del código civil, sí puede hacer libre uso de la terraza comunitaria, si permite al resto de vecinos utilizarla y además, la mantiene en el estado en que se encontraba antes de acceder a ella.

Esto es muy general, y es suficiente para legislar la vida de los vecinos en una comunidad en la gran mayoría de casos.

Sobre las posibles molestias, normas y usos de elementos comunes, tenemos redactado un artículo específico para estas cuestiones. Te dejamos un enlace para acceder a él. Estamos seguros que será de tu interés:

Aire acondicionado en terraza comunitaria

Los aires acondicionado DEBEN instalarse en las terrazas comunitarias. Los edificios con poca antigüedad, ya vienen con una zona reservada para ello.

Cuando existe una zona reservada para la instalación de los aires acondicionados de los vecinos, es una obligación instalar todos los aires acondicionados en el lugar específico para su instalación, por lo que no sería posible instalarlos en ningún otro sitio, como por ejemplo las fachadas exteriores del edificio.

Cuando NO existe un lugar específico para la instalación de los aires acondicionados, estos pueden instalarse en la fachada exterior del edificio, siempre que la normativa de tu ciudad lo permita.

Generalmente, las normativas de las ciudades españolas indican que se permite la instalación de aires acondicionados en las fachadas exteriores de las comunidades de propietarios siempre y cuando no se viertan aguas al exterior (a las aceras) y no en las fachadas interiores y patios de luces.

Terraza comunitaria

 

La explicación por la que no se permite la instalación de aires acondicionados en patios de luces es por el calor que estos aparatos desprenden, que puede molestar a los vecinos que se asomen o que tengan las ventanas abiertas.

Piensa lo que sucedería en una comunidad de vecinos con 20 vecinos y no menos de 20 aires acondicionados en un patio interior. Se convertiría en un horno.

Humedades terraza comunitaria

Las humedades en las terrazas comunitarias suelen ser un problema para los propietarios de los últimos pisos en las comunidades de propietarios si estas no están correctamente mantenidas.

Cuando existe una humedad que proviene de una terraza comunitaria, es la comunidad de propietarios quien tiene que hacerse cargo tanto de la reparación como de los daños.

Los daños a los afectados por las humedades de una terraza comunitaria vienen cubiertos por el seguro comunitario aunque no se tenga contratado un seguro específico de aguas, ya que estos daños vienen cubiertos por el apartado de daños atmosféricos.

El seguro pedirá a la comunidad de propietarios que repare el origen del daño en la terraza comunitaria, para proceder a reparar los daños de los afectados. De esta forma se asegura que no se vuelva a producir el siniestro en un futuro próximo.

Terraza comunitaria

Cuando se superan ciertos umbrales de lluvia y viento, la mayoría de seguros de comunidad básicos contemplan estos daños. Si no se superan estos umbrales, el seguro no cubrirá los daños.

Si no se superan estos umbrales de lluvia y la terraza comunitaria filtra agua, el motivo de dicha filtración es únicamente la falta de mantenimiento de la terraza comunitaria, cosa por otro lado bastante habitual.

Aunque resulte bastante obvio, es la comunidad de propietarios quien debe hacer el mantenimiento de la terraza comunitaria.

Terraza comunitaria de uso privativo

Una terraza comunitaria de uso privativo es un elemento común al que únicamente puede acceder el propietario del bajo o vivienda que tiene su uso, pero que pertenece a la comunidad de propietarios. Estas zonas, al ser propiedad de la comunidad de vecinos, no pueden ser alteradas.

Se pueden considerar terrazas comunitarias de uso privativo tanto a las terrazas como a los balcones, ya que ambos comparten las mismas características.

De nuevo, te dejamos un enlace en el que tratamos pormenorizadamente todas las cuestiones relativas a uso de las zonas comunes y elementos comunes de uso privativo.

Terraza comunitaria

Cerramiento terraza comunitaria uso privativo

Una terraza comunitaria de uso privativo no pueden modificarse bajo ningún concepto por el vecino que hace uso de ella, por lo que no es posible realizar cerramientos en estas si no están acordados por la comunidad de propietarios. Ha de tenerse en cuenta que estas zonas no pertenecen al vecino que las usa, sino a la comunidad de vecinos, por lo que no pueden alterarse.

Sí pueden instalarse objetos fáciles de mover, como mesas y sillas, pero no pueden realizarse obras de ningún tipo, cambiar el suelo o incluso instalar un trastero.

Respecto a los cerramientos en terrazas comunitarias, la ley de propiedad horizontal prevé lo siguiente:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Te dejamos un enlace al BOE de la ley de propiedad horizontal, por si quieres profundizar en este tipo de cuestiones. Consideramos importante siempre tener a la fuente como origen de la información que ofrecemos:

Mantenimiento terraza comunitaria uso privativo

Un vecino con el uso de una terraza comunitaria de uso privativo tiene la obligación de mantenerla limpia.

Esto es especialmente importante en los casos en que existen elementos para desaguar la zona como sumideros y tuberías de desagüe, que suele ser la totalidad de los casos.

Es el vecino que tiene uso de esta terraza quien ha de limpiar los desagües y sumideros. Esta obligación no solo viene reflejada en la ley de propiedad horizontal, sino de es una cuestión de pura lógica: Dado que solo un vecino tiene el uso del espacio, solo ese vecino puede mantenerlo.

Por otro lado, si este elemento comunitario de uso privativo se desgastase por el paso del tiempo, es la comunidad de propietarios quien tiene la obligación de mantenerlo en buen estado.

Ha de tenerse en cuenta que en caso de que se obstruyese uno de estos desagües por la falta de mantenimiento podría reclamarse los daños que se produjesen por la inundación de esta terraza al vecino no haya llevado este mantenimiento.

Ley de propiedad horizontal terrazas comunitarias de uso privativo

Como dato interesante que se ofrece en la ley de propiedad horizontal y que aún no hemos tratado en este artículo decir que en el artículo 7.1 de la ley se hace referencia a las obras que se puede realizar en una terraza comunitaria de uso privativo, y dice lo siguiente:

«1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»

Esto quiere decir que no es posible realizar obra alguna en las terrazas comunitarias sin la aprobación de la junta ya que, al formar parte del exterior del edificio por propia definición, alterará la configuración de éste.

Así pues, para modificar cualquier terraza comunitaria, será necesaria la aprobación de la junta de propietarios.

Conclusiones sobre las terrazas comunitarias

No pueden realizarse ninguna acción que altere una terraza comunitaria de uso privativo y el vecino que tiene el uso ha de mantenerla limpia.

Aunque no es habitual, más de una terraza ha vencido por tener el sumidero inundado, o ha encharcado al vecino de abajo por filtraciones producidas por el mismo motivo. Así que te invitamos a que disfrutes de tu terraza, la adecues a tu gusto, pero no la modifiques.

Esperamos que te haya gustado nuestro artículo. Si consideras que hay algún punto que pueda mejorarse, te invitamos a que nos lo indiques en los comentario. Y si te ha gustado el artículo, por favor, ¡comparte!.

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