En este artículo te informaremos sobre todo lo relativo a las obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios, ya sean obras en zonas comunes o en viviendas y otras zonas privativas.
Como hemos recibido muchas preguntas en relación a las obras de las comunidades de vecinos, hemos redactado el artículo con una estructura de preguntas y respuestas.
Esperamos que sean lo que necesitas y que te sean de utilidad.
¡Vamos a ello!
¿Qué dice la ley de propiedad horizontal sobre las obras en zonas comunes?
La ley de propiedad trata las cuestiones relativas a las obras en las comunidades de propietarios en el artículo 7 y 9 de la ley. Aquí vienen resueltas la mayor parte de las dudas que se dan respecto a las obras en las comunidades de propietarios. A continuación te detallamos cada caso.
¿Qué dice la ley de propiedad horizontal sobre las obras en las fachadas y cubiertas?
Las fachadas, al igual que las cubiertas, son elementos comunes de la comunidad de propietarios y por lo tanto se rige por la misma ley que regula las obras en zonas comunes.
Los vecinos están obligados a contribuir en función de lo que indica su coeficiente de participación a la reparación de estos elementos.
Hay que tener en cuenta que la reparación de la fachada no es solo una cuestión estética, sino que es el principal elemento que aísla el edificio del exterior. Por ese motivo unas fachadas y cubiertas en buen estado protegerán a los vecinos de la humedad y las filtraciones de agua.
¿Qué obras puede realizar cualquier vecino en su vivienda o local?
El artículo 7 de la ley de propiedad horizontal (LPH) indica que cualquier vecino puede realizar obras siempre y cuando no altere la seguridad del edificio o su estructura.
Esto quiere decir que, en cuanto a la ley de propiedad horizontal, uno puede hacer cualquier cosa que no modifique nada que pueda considerarse comunitario. En términos generales, no pueden derribarse paredes, muros y techos.
Las obras que infringen el artículo 7.1 de la ley de propiedad horizontal suelen darse cuando un vecino quiere juntar dos viviendas o bajos en uno solo.
Es importante entender que los muros que envuelven cada vivienda y bajo no pertenecen al vecino, sino al conjunto del edificio.
Te trascribimos a continuación qué indica el artículo 7.1 de la ley de propiedad horizontal:
"1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador."
¿Puede negarse la comunidad a que realice obras en mi casa?
En un principio eso no es posible, siempre y cuando se haya concedido los permisos necesarios para realizar estos trabajos.
La obligación del vecino que ejecuta una obra en su departamento es colgar la licencia de obras en el patio del zaguán de la comunidad. Esta licencia de obra se tramita a través del ayuntamiento de cada localidad.
Es conveniente recordar que se ha de mantener en buenas condiciones las zonas comunes. En caso de ensuciar un rellano o el zaguán de la comunidad, se debe adecentar cada día que se ensucie, así como realizar una limpieza a fondo al finalizar los trabajos.
¿Puedo negarme a la realización de obras comunitarias en mi casa?
En principio no. La ley de propiedad horizontal trata precisamente esta cuestión en el artículo 9.
Ningún vecino puede negarse a la realización de obras comunitarias en su casa, ni puede negar el paso a través de ella. Entendemos que esto puede ser una molestia, pero ha de entenderse que cuando se realizan obras comunitarias en partes privativas o a través de esta, se realizan por fuerza mayor y por el bien del conjunto del edificio y la comunidad de propietarios.
También es importante saber que la comunidad está obligada a dejar el piso en las mismas condiciones que se encontraba al comenzar las obras, cosa que aparece en el mismo artículo de la ley.
La ley de propiedad horizontal trata precisamente esta cuestión en el artículo 9, que te transcribimos a continuación:
"c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados."
¿Puedo negarme a pagar las derramas aprobadas para la realización de obras?
De nuevo, esto no es posible. En el mismo artículo 9.1 de la ley de propiedad horizontal, se establece que todos los vecinos han de contribuir con arreglo a su coeficiente de participación:
"f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca (...)"
¿Puedo utilizar elementos comunes para hacer mejoras en mi casa?
Esta cuestión no viene reflejada en la ley de propiedad horizontal, sino en el artículo 394 del código civil, y viene a indicar que pueden utilizarse elementos comunes, siempre y cuando se dejen en buen estado.
Esto quiere decir que pueden modificarse las conexiones de los desagües para reformar un cuarto de baño. También que pueden utilizarse para que desagüe un aire acondicionado, pero siempre dejando estos elementos en el mismo estado en que se encontraban.
Te transcribimos la ley para que la leas por ti mismo:
"Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho."
¿Qué permisos necesito para realizar obras en una comunidad de vecinos?
Los que sean necesarios según las ordenanzas municipales, porque la ley de propiedad no establece que deba pedirse ningún permiso más allá de la aprobación en junta de estas obras.
¿Cómo se acuerdan la realización de obras comunitarias?
Las obras en las comunidades de propietarios se aprueban en junta ordinaria o extraordinaria como cualquier otro acuerdo, es decir, por mayoría simple. Entran dentro de estas obras por mayoría simple las obras en fachada comunidad de propietarios o la reforma del portal de una comunidad de vecinos.
Sí que es cierto que, en caso de modificar la distribución de elementos comunes se solicita el acuerdo por mayoría de 3/5 partes de los vecinos, excepto en algunas excepciones. Como puede ser lioso, te lo desgranamos a continuación.
¿Qué modificaciones de elementos comunes requieren el acuerdo por mayoría de 3/5 partes?
Cualquier obra en la que exista la contratación de un nuevo servicio o la modificación de elementos comunes. Esta cuestión se da principalmente cuando se ha de bajar un ascensor a cota 0.
En este caso, se ha de modificar el zaguán de la comunidad, ya que suele implicar la demolición de escaleras o cambios en los cuartos de contadores.
Otro ejemplo sería la instalación de una antena parabólica o la instalación de agua caliente comunitaria.
En ambos casos no se modifican elementos comunes, pero sí que se está dando un nuevo servicio a la comunidad.
¿Qué excepciones existen sobre los acuerdos de modificación de elementos comunes?
La ley de propiedad horizontal prevé que se acordarán por mayoría simple las eliminaciones de barreras arquitectónicas. Esto es precisamente las obras de bajada de ascensor a cota 0, o la instalación de rampas y elevadores auxiliares.
¿Qué modificación de elementos comunes requieren unanimidad?
Cualquier obra que modifique el título constitutivo de la comunidad de propietarios. Esto se da en el caso de que se decidiese realizar una obra en la que se acordase quitar una parte de un bajo a su propietario para ampliar el zaguán. En ese tipo de casos estas obras se pueden realizar siempre y cuando se acuerden por unanimidad y con el consentimiento del propietario en cuestión.
Para este tipo de acuerdos es necesario enviar copia del acta por correo certificado a cada vecino.
Preguntas frecuentes sobre las obras en las comunidades
¿Cuántos presupuestos hay que presentar en una comunidad de vecinos?
No existe un número mínimo ni máximo para la presentación de presupuestos de obra en las comunidades de propietarios, si bien conviene tener varios para asegurarse que el precio que se ofrece por los trabajos es correcto.
Recomendamos que para cualquier obra se contrate un técnico que proyecte y dirija la obra. En tal caso, se le debería facilitar los presupuestos de ejecución de obra para que les de el visto bueno y aconseje a la comunidad de propietarios sobre estos.
¿Cuándo se pueden hacer obras en comunidades?
Las obras en las comunidades de propietarios se pueden hacer siempre que se acuerden en junta.
Si la pregunta es «en qué momento del día puede realizarse», decir que existe una normativa municipal que regula los ruidos (contaminación acústica) y que las obras se deberán ajustar a esta normativa.
¿Cuándo se puede hacer ruido por obras?
Se puede hacer ruido por obras siempre y cuando lo permita la normativa municipal y se tenga licencia de obras para ejecutarla.
Los horarios habituales para realizar ruido por obras suele ser de 8:00 a 22:00 de lunes a viernes y de 9:30 a 22:00 en fines de semana y festivos.
¿Quién debe aprobar los presupuestos de obra en una comunidad de vecinos?
Las obras en las comunidades de vecinos siempre las ha de aprobar la junta de propietarios.
