Los apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico son, a la vez, una molestia para muchos vecinos y una oportunidad de negocio para muchos otros.
Son la consecuencia directa del desarrollo electrónico y web, que ha posibilitado la creación de portales donde cualquier usuario puede ofrecer una vivienda para su uso vacacional tanto por temporadas como por días, con un marcado carácter vacacional.
En este artículo describiremos qué es (y qué no es un apartamento turístico) y qué herramientas tienen las comunidades de propietarios para defenderse ante las molestias que estos produzcan.
Para hacer esta exposición haremos múltiples referencias al real decreto ley 21/2018 y al real decreto ley 7/2019, ambos destinados a regular la actividad. Por último nos referiremos al artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, donde se da la opción a las comunidades de propietarios de eliminar la posibilidad de que se puedan registrar nuevos apartamentos turísticos en el edificio.
¿Qué es un apartamento turístico y qué es un alquiler residencial por temporada?
Un apartamento turístico o vivienda de uso turístico es un espacio que se alquila para residir por días.
Existe una modalidad de alquiler vacacional que se excluye del ámbito de la ley que regula los apartamentos turísticos, que es el alquiler por temporada, que se recoge en la ley de arrendamientos urbanos (LAU) en su artículo 3, y que dice así:
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Como se puede observar, la diferencia entre un apartamento turístico y un arrendamiento por temporada es, esencialmente, los periodos de tiempo por el que se alquila la vivienda.
Así, un alquiler turístico podrá realizarse por periodos de tiempo breves, y un alquiler de temporada, incluso con fines turísticos, se ha de realizar por periodos superiores a los 31 días.
Entonces ¿Qué es un alquiler turístico?
Las viviendas de uso turístico se definen en el Decreto 79/2014 como:
“aquellos pisos, estudios, apartamentos o cosas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”
Estas viviendas de uso turístico están marcadas por una fuerte legislación, que está cedida a las comunidades autónomas e incluso a los ayuntamientos de cada localidad, pero que tienen todas una serie de puntos en común, que son:
La obligatoriedad de que su uso esté contemplado en el plan urbanístico
La primera regulación relativa a la legalidad de los apartamentos turísticos es la relativa al plan urbanístico.
Un apartamento turístico no tiene uso residencial y, por tanto, el plan urbanístico en el que está incluido el edificio debe permitir un uso distinto al residencial, como puede ser el uso comercial.
En concreto, existen edificios que tienen un uso exclusivamente residencial, sin compatibilidad uso terciario (comercial).
Estos edificios son fácilmente distinguibles por el hecho de que sus plantas bajas son también viviendas y no tienen ningún negocio abierto al público.
Pueden consultarse estos datos solicitando al ayuntamiento de tu localidad la ficha urbanística del edificio y el plan de ordenación urbanística en la que necesariamente está incluido.
La obligatoriedad de cumplir una serie de características arquitectónicas
Si bien la legislación está cedida a las comunidades autónomas, actualmente todas las legislaciones tienen una serie de características comunes que deben cumplir los edificios en los que se encuentran los apartamentos turísticos y que son muy restrictivas. Como son:
- La necesidad de que exista una entrada específica para los clientes, un parking específico para clientes e incluso un ascensor específico para estos, distinto al de los residentes.
- La necesidad de que exista una serie de adecuaciones en el propio apartamento turístico como la su insonorización, destinada a evitar las molestias a los residentes.
Conclusiones sobre las características de los apartamentos turísticos
Si atendemos a la abundante legislación actual sobre apartamentos turísticos, tenemos que concluir que, el la práctica, la inmensa mayoría de apartamentos turísticos legalizados se encuentran situados en plantas bajas con accesos propios, ya que es difícil encontrar un edificio que destine una parte de las zonas comunes a la entrada de clientes, obligando a la comunidad de vecinos a duplicar en la práctica una gran parte de las zonas comunes.
Por este motivo también hemos de concluir que la inmensa mayoría de las viviendas consideradas comúnmente como apartamentos turísticos se encuentran en una situación de completa ilegalidad.
Esto nos lleva al siguiente punto:
¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios y sus vecinos para defenderse de las molestias generadas por estas viviendas, estén legalizadas o no, que se alquilan con fines turísticos o vacacionales?
Cómo defenderse ante las molestias de las viviendas consideradas como turísticas
Ante las molestias de las viviendas de uso vacacional, entendemos que existen, básicamente, dos líneas de actuación: Una de ellas es el requerimiento de inspección a la autoridad competente (generalmente el gobierno de las comunidades autónomas) y la otra es la propia que, recientemente, se le concede a las comunidades de propietarios para regular el uso turístico de las viviendas.
Te detallamos las dos vías a continuación.
Qué medidas se pueden tomar a través de la administración
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos persiguen de oficio los apartamentos turísticos en situaciones de ilegalidad.
Lamentablemente, la oferta de este tipo de viviendas vacacionales es tan alta que los inspectores están, dicho claramente, desbordados.
Así pues, existen una serie de medidas que se pueden establecer para indicar a los inspectores que tengan en cuenta un apartamento turístico en concreto.
Para ello es necesario aportar indicios suficientes para que la solicitud sea tomada en cuenta y termine en una sanción al propietario del departamento. Los indicios más relevantes son:
- Anuncios en plataformas de alquiler vacacional (como booking, airbnb o rentalia) en la que se ofrezca el alquiler de la vivienda por días o, en general, por periodos inferiores al mes.
- Un acta de la comunidad de vecinos en la que se acuerde la reclamación por vía administrativa de una inspección a la vivienda en concreto, aportando testimonios de los vecinos en los que se incluya las molestias que generan (como ruidos o suciedad generada) o sobre el trasiego de personas, identificados como huéspedes, por las zonas comunes.
Los huéspedes suelen ser fáciles de detectar porque suelen tener una serie de características comunes:
- Arrastran maletas y transportes cuando llegan o salen de la vivienda.
- Son desconocidos a ojos del resto de vecinos y, además, son cambiantes.
Si bien no es necesario, para la tramitación de este tipo de solicitudes recomendamos que sea un administrador de fincas o bien un abogado especializado quien realice estos trabajos, ya que es conveniente realizar la solicitud correctamente y realizar un seguimiento de la misma.
Qué medidas se pueden tomar desde la comunidad de propietarios
La vía administrativa no es lo ágil ni eficiente que cabría esperar.
Una medida para erradicar el destino a vivienda turística de los pisos es la de incluir una prohibición expresa a este respecto en los estatutos de la comunidad.
Modificar los estatutos es, por lo general, imposible en la práctica, ya que requiere de la unanimidad de todos los vecinos para poder aprobarlos o modificarlos.
Pero existe un nuevo artículo en la ley de propiedad horizontal que se ha implementado recientemente en la revisión del 1 de marzo de 2019 en su artículo 17.12 refiriéndose a los acuerdos en la junta de propietarios sobre la prohibición de los apartamentos turísticos en la comunidad de vecinos, que dice así:
“12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”
De esta forma, pueden modificarse los estatutos de la comunidad por mayoría de tres quintas partes y no por unanimidad, favoreciendo que se pueda adoptar este acuerdo en la práctica.
Siendo así, ¿Qué clara ventaja se obtiene mediante el establecimiento de esta prohibición?
Todo acto contrario a la prohibición especificada en los estatutos de la comunidad legitima el ejercicio de la acción de cesación y de esta forma evitamos la necesidad de demostrar el carácter molesto del alquiler turístico, que es siempre subjetivo y argumentamos únicamente que su uso está simplemente prohibido.
La inclusión de esta prohibición habilitaría a la comunidad para ejercitar la acción de cesación de modo inmediato en caso de cualquier vecino por alguno de los propietarios.
Sobre la retroactividad del acuerdo
En el artículo de la ley a la que hacíamos referencia, queda especificado que los acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Y sobre esto es importante dejar claro que la mayor parte de los apartamentos considerados turísiticos no están legalizados como tales, ya que los apartamentos turísticos legalizados están diseñados para no dar problemas a los residentes.
Si un apartamento turístico está insonorizado, tiene una entrada propia y está registrado como tal previamente al acuerdo podrá seguir ejerciendo su actividad, pero ¿Es ese tu caso? Muy probablemente no.
Pasos para poder ejecutar una acción de cesación
Por último, para ejecutar una acción de cesación en lo referente a la prohibición específica en los estatutos será necesario:
- El acuerdo en junta para prohibir cualquier arrendamiento descrito en el artículo 5 de la ley de arrendamientos urbanos, entre los que se encuentran los apartamentos turísticos.
- La notificación fehaciente (por correo certificado) a los propietarios que no asistieron a la junta.
- Elevar a público el acuerdo en cualquier notaría.
- Inscribir el acuerdo en el registro de la propiedad.
- Acordar en una nueva junta de vecinos la ejecución de la acción de cesación sobre una vivienda en concreto.
- Aportar pruebas (documentales y/o testimoniales) sobre el uso indebido de la vivienda, a ser posible incluidas en el acta de la junta de vecinos.
- Contratar los servicios de un abogado que tramite la acción de cesación en los juzgados y que esta contratación quede reflejado en el acta de la junta de propietarios.
¿Podéis encargaros de eliminar las molestias de los apartamentos turísticos en mi comunidad de vecinos?
Si administramos tu comunidad y tiene un problema de este tipo, realizaremos las gestiones que sean necesarias para prohibir los apartamentos turísticos en tu edificio, si es que es eso lo que decidís en junta de vecinos.
Por otro lado, si necesitas un abogado especializado en ley de propiedad horizontal para realizar una acción de cesación contra un apartamento turístico que esté realizando su actividad al margen de la legalidad, te invitamos también a que contactes con nosotros.
Preguntas frecuentes sobre los apartamentos turísticos
¿Qué es un apartamento turístico?
Un apartamento turístico es una vivienda que se ofrece con fines turísticos por periodos cortos, de forma habitual o mediante promoción en paginas web destinadas a ello.
¿Qué tiene que tener un apartamento turístico?
Los apartamentos turísticos tienen que tener una entrada específica para clientes, deben estar insonorizados y tienen que tener todos los elementos necesarios para vivir (cocina, muebles y utillaje).
Si bien la regulación está cedida a las comunidades autónomas, todas coinciden en estos puntos mínimos.
¿Qué se considera vivienda turística?
Una vivienda turística, es decir, una vivienda de uso turístico se considera lo mismo que un apartamento turístico.
Apartamento turístico hace referencia a una pequeña vivienda en un edificio, pero estas viviendas pueden ser también chalets, adosados o de cualquier otro tipo.
Todos están sometidos a la misma legislación.
