Uso de las zonas comunes en las comunidades de vecinos

Te mostramos qué son zonas comunes, zonas privativas, sus usos y las fuentes que regulan la buena convivencia entre vecinos.
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José romero sanfelix

Por José Romero Sanfélix (Administrador de fincas nºcol.2271)

En el mundo de la administración de fincas, las zonas comunes son los lugares de una comunidad de propietarios que todos los propietarios pueden usar.

En este artículo te describiremos qué es una zona común, que acciones pueden realizarse en ellas y como se regula su uso.

¿Qué son las zonas comunes según la ley de propiedad horizontal?

Curiosamente no existe una definición en la ley de propiedad horizontal para referirse a las zonas comunes, aunque sí viene definida en el artículo 396 del código civil, donde dice en referencia a estas zonas comunes:

"(...) Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo(...)"

Artículo 396 del código civil

"(...) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.(...)"

Artículo 396 del código civil
Zonas comunes

Esto quiere decir, básicamente, que una zona común es cualquier zona que no sea privativa. Una zona privativa es a la que solo tiene acceso el vecino que tiene la propiedad, como viviendas y bajos.

Las zonas comunes tienen distintos usos. Pueden tener como función la localización de elementos privativos centralizados, como los cuartos de contadores. En este caso, cada contador es privativo, pero se localizan todos en un cuarto común para dar facilidad de servicio a los técnicos.

También son zonas comunes los lugares de paso para acceder a la las viviendas, como los zaguanes o rellanos.

Otro tipo de zona común serían lugares de ocio como jardines, gimnasios comunitarios, piscinas o terrazas.

¿Qué diferencia una zona común de una zona privativa?

La ley de propiedad horizontal hace referencia a las zonas comunes en el artículo 3 de la ley, donde se hace referencia tanto a las zonas comunes como privativas. Te lo desglosamos a continuación:

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

Artículo 3 de la ley de propiedad horizontal

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Artículo 3 de la ley de propiedad horizontal

Hasta aquí la ley de propiedad horizontal indica a qué tiene derecho cada propietario de forma privativa que, en resumidas cuentas son los límites de cada vivienda o bajo, con todos los elementos que únicamente le sirvan a él mismo. 

También se hace referencia a los anejos, que son zonas privativas localizadas fuera de la zona privativa principal y que forman parte del título. Expresado de otra manera son todo lo que pertenezca al propietario y esté fuera de su vivienda o local, como plazas de aparcamiento vinculadas a la propiedad o trasteros.

Seguimos:

Aquí la ley está indicando que las zonas comunes se encuentran en situación de copropiedad, repartida por coeficientes. Esto quiere decir que las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios de un edificio según el porcentaje establecido. Este porcentaje, el coeficiente de participación, viene dado en la escritura de la propiedad y puede encontrarse en los estatutos de la división horizontal.

¿Cómo utilizar y cómo se regula el uso de las zonas comunes?

Las zonas comunes tienen diversos usos dependiendo del fin para el que han sido concebidas. Por este motivo, es muy positivo utilizar el sentido común.

Si vas a montar una fiesta, comunícalo a tus vecinos. Si la fiesta puede molestar, no hagas la fiesta. Y si vas a bañarte en una piscina comunitaria de noche ¡No hagas ruido!

Pero como el sentido común es el menos común de los sentidos, te proponemos que contrates a un administrador de fincas para que no tengas que encargarte tú mismo de poner orden en las zonas comunes de tu comunidad de propietarios.

Preguntas frecuentes sobre el uso de zonas comunes en las comunidades de propietarios

Las zonas comunes son lugares que comparten todos los propietarios de una comunidad de vecinos.

Las zonas comunes de un edificio son los rellanos, escaleras, el zaguán y las terrazas comunitarias. En el caso de comunidades de propietarios grandes, son también el cuarto de basuras, zonas verdes, piscinas, etc.

Las zonas comunes vienen descritas en  el artículo 396 del código civil.

Los elementos comunes de una vivienda suelen ser las terrazas comunitarias de uso privativo, así como balcones.

Si un vecino ocupa una zona común está en su pleno derecho como copropietario, siempre y cuando no genere molestias y permita al resto de vecinos utilizarla. 

Una zona común de uso exclusivo es aquella a la cual solo tiene acceso mediante una zona privativa, generalmente una vivienda.

Tiene la particularidad de ser propiedad de la comunidad de vecinos, aunque su uso es único de un vecino por su disposición.