Las zonas comunes en las comunidades de propietarios

Tabla de contenidos

Zonas comunes

En el mundo de la administración de fincas, las zonas comunes son los lugares de una comunidad de propietarios que todos los propietarios pueden usar.

En este artículo te describiremos qué es una zona común, que acciones pueden realizarse en ellas y como se regula su uso.

Zonas comunes edificio. ¿Qué son las zonas comunes?

Curiosamente no existe una definición en la ley de propiedad horizontal para referirse a las zonas comunes, aunque sí viene definida en el artículo 396 del código civil, donde dice en referencia a estas zonas comunes:

«(…) Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo(…)»

Y luego sigue:

«(…) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.(…)»

 

Esto quiere decir, básicamente, que una zona común es cualquier zona que no sea privativa. Una zona privativa es a la que solo tiene acceso el vecino que tiene la propiedad, como viviendas y bajos.

Las zonas comunes tienen distintos usos. Pueden tener como función la localización de elementos privativos centralizados, como los cuartos de contadores. En este caso, cada contador es privativo, pero se localizan todos en un cuarto común para dar facilidad de servicio a los técnicos.

También son zonas comunes los lugares de paso para acceder a la las viviendas, como los zaguanes o rellanos.

Otro tipo de zona común serían lugares de ocio como jardines, gimnasios comunitarios, piscinas o terrazas.

Zonas comunes

Zonas comunes edificio ¿Qué diferencia una zona común de una zona privativa?

La ley de propiedad horizontal hace referencia a las zonas comunes en el artículo 3 de la ley, donde se hace referencia tanto a las zonas comunes como privativas. Te lo desglosamos a continuación:

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

Hasta aquí la ley de propiedad horizontal indica a qué tiene derecho cada propitario de forma privativa que, en resumidas cuentas son los límites de cada vivienda o bajo, con todos los elementos que únicamente le sirvan a él mismo. 

También se hace referencia a los anejos, que son zonas privativas localizadas fuera de la zona privativa principal y que forman parte del título. Expresado de otra manera son todo lo que pertenezca al propietario y esté fuera de su vivienda o local, como plazas de aparcamiento vinculadas a la propiedad o trasteros.

Seguimos:

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Aquí la ley está indicando que las zonas comunes se encuentran en situación de copropiedad, repartida por coeficientes. Esto quiere decir que las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios de un edificio según el porcentaje establecido. Este porcentaje, el coeficiente de participación, viene dado en la escritura de la propiedad y puede encontrarse en los estatutos de la división horizontal.

Normas uso zonas comunes comunidad propietarios

La ley de propiedad horizontal, no especifica el uso de las zonas comunes, si bien sí que se encuentran en una situación de copropiedad.

El uso de esta copropiedad viene definida en el artículo 394 del código civil:

«Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»

Así pues el código civil indica básicamente que las zonas comunes pueden utilizarse para lo que son concebidas y sin molestar al resto de vecinos ni negar su uso a estos.

Normativa de las zonas comunes de una comunidad de vecinos

Existen dos maneras de regular la vida común en las comunidades de propietarios:

  • Mediante los estatutos de la comunidad
  • Mediante las normas de régimen interno de las comunidades de propietarios.

 

Pasamos a detallar las dos formas de regular el uso de las zonas comunes.

Zonas comunes

Las normas en los estatutos de la comunidad sobre zonas comunes

Los estatutos de la comunidad son normas que obligan a todos los propietarios, hasta el punto que pueden afectar a la forma de reparto de los gastos de la comunidad.

Estos estatutos pueden (y deben) regular el uso de las zonas comunes de la comunidad de propietarios. Tienen que venir descritos en el título de la propiedad, además de estar registrados en el registro de la propiedad.

Los estatutos se aprueban y modifican por unanimidad en junta de propietarios. Por ese motivo es muy difícil que se modifiquen. Los estatutos suelen venir ya establecidos por la promotora, cuando esta tiene la propiedad de la totalidad del edificio.

Estos estatutos tienen rango de ley en el ámbito de las comunidades de propietarios, por lo que cualquier vecino que incumpla los estatutos puede terminar siendo demandado por la comunidad de propietarios.

Las normas de regimen interno sobre zonas comunes

Las normas de régimen interno de la comunidad están pensadas para regular la vida en las zonas comunes. No es necesario que estén registradas en el registro de la propiedad y se aprueban por mayoría simple; PERO (y es un gran pero) no puede modificar ni interpretar lo establecido en por ley.

¿Qué quiere decir esto? Que es muy discutible que estas normas de régimen interno puedan obligar a un vecino a prácticamente cualquier cosa.

Por ejemplo, un vecino que se está bañando en la piscina comunitaria por la noche y que no está haciendo ruido alguno. En este caso, si a este vecino se le afease la conducta, podría replicar con razón que el artículo 396 de código civil le dice que puede servirse de las cosas comunes (piscina comunitaria) conforme a su destino (bañarse) y sin impedir a los copartícipes que también la usen. Es más, podría indicar que de hecho es el vecino que amonesta quien está impidiendo a los copartícipes el uso del elemento común.

Ocupación zonas comunes comunidades propietarios

Tal y como hemos visto en los apartados anteriores, las zonas comunes de las comunidades de propietarios pueden ocuparse por parte de los vecinos en cualquier momento, siempre que se respete el fin para la que fueron creadas.

Esto quieres decir que No puede utilizarse una zona común para un fin para la que no fuera concebida.

Un ejemplo sobre este tipo de cuestiones es utilizar el cuarto de residuos para cortar el pelo al perro, o el zaguán de la comunidad para aparcar bicicletas.

Cuando se utilizan zonas comunes para los fines que no fueron diseñados, como hemos visto anteriormente en el artículo 394 del código civil, no está permitido su uso para tales fines.

Zonas comunes

Fiestas en zonas comunes

La ocupación de zonas comunes en las comunidades propietarios para la realización de fiestas está en la misma zona gris que el resto de elementos de este artículo. Uno tendría que preguntarse ¿Donde se realiza la fiesta? ¿Es este el uso que se le presupone a la zona común? ¿Están molestando?

Como creo que he entendido la pregunta, voy a presuponer que no se trata de una fiesta de cumpleaños en el jardín de la piscina comunitaria, sino un botellón a las 2:00 de la madrugada. En este caso, uno no ha de plantearse si la ley de propiedad horizontal se lo permite, sino que de hecho, quien no lo debe permitir es la normativa del ayuntamiento de la localidad que corresponda.

En este caso, uno lo que debe hacer es llamar a la policía, del mismo modo que se llamaría en caso de que se estuviese realizando una fiesta en la vivienda de un vecino. O si otro vecino tuviese un perro que ladrase a altas horas de la madrugada.

Conclusiones sobre las zonas comunes

Las zonas comunes tienen diversos usos dependiendo del fin para el que han sido concebidas. Por este motivo, es muy positivo utilizar el sentido común. Si vas a montar una fiesta, comunícalo a tus vecinos. Si la fiesta puede molestar, no hagas la fiesta. Y si vas a bañarte en una piscina comunitaria de noche ¡No hagas ruido!

Te invitamos a que sobre todas estas cuestiones, consultes con el administrador de fincas de tu comunidad de propietarios. Una de las funciones del administrador de fincas es asesorar precisamente sobre este tipo de cuestiones.

Si no sabes qué es un administrador de fincas o quieres conocer en profundidad cuales son sus funciones, te invitamos a que visites nuestro artículo, donde hablamos sobre esta cuestión.

 

Esperamos que el artículo os haya parecido interesante. Si creéis que puede mejorarse os invitamos a que nos dejéis algún comentario. Y si el artículo te ha parecido útil ¡Comparte!

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