En el mundo de la administración de fincas, las zonas comunes son los lugares de una comunidad de propietarios que todos los propietarios pueden disfrutar de forma directa o indirecta. Las zonas comunes pueden tener como función la localización común de los elementos que necesitan utilizar todos los vecinos, como por ejemplo los cuartos de contadores. También son zonas comunes lugares de paso para acceder a la las viviendas, como los zaguanes, o también lugares de ocio como jardines o piscinas.

Definición de zonas comunes

No existe una definición en la ley de propiedad horizontal para referirse a las zonas comunes, si bien sí que se hace referencia a ellas como elementos comunes o servicios comunes. La definición de zona común de hecho viene definida en el artículo 396 del código civil, donde dice en referencia a los elementos comunes:

“(…) Son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo(…)”

Y luego sigue:

“(…) los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.(…)”

Esto quiere decir, básicamente, que es una zona común cualquiera que no sea una zona privativa, siendo las zonas privativas las que solo tienen acceso los propietarios de tal zona, como los apartamentos y los bajos.

Zonas comunes. ¿Qué es una zona comunitaria de uso privativo?

Uno de los elementos que parecen más extraños a nuestros clientes son las zonas comunitarias de uso privativo. Estas zonas son a todos los efectos propiedad de la comunidad de propietarios, por lo que no pueden ser alteradas, pero a la vez tiene uso exclusivo de únicamente el propietario de un departamento. Estas zonas son principalmente terrazas a las que solo se puede acceder a través de una puerta de uso exclusivo de un vecino o los balcones de cada departamento.

Zonas comunes ¿Pueden alterarse las zonas comunitarias de uso privativo?

No se pueden modificar bajo ningún concepto. Ha de tenerse en cuenta que estas zonas no pertenecen al vecino que las usa, por lo que bajo ningún concepto pueden alterarse. Sí pueden instalarse objetos fáciles de mover, como mesas y sillas, pero no pueden realizarse obras, cambiar el suelo, etc.

Zonas comunes ¿Que obligaciones tienen los vecinos con zonas comunitarias de uso privativo?

Los vecinos con uso de zonas comunes de uso privativo tienen la obligación de mantener dicha zona. El mantenimiento se entiende que es decir, mantenerlo limpio. Esto es especialmente importante en los casos en que existen elementos para desaguar la zona. Como terrazas y balcones.

Ha de tenerse en cuenta que en caso de que se obstruyese uno de estos desagües por la falta de mantenimiento podría reclamarse los daños que se produjesen por la inundación de esta terraza al vecino no haya llevado este mantenimiento.

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