Los morosos de comunidad de propietarios son un problema que los administradores de fincas sabemos que debemos atajar lo antes posible, ya que genera un enorme malestar en los vecinos que si que cumplen con sus obligaciones.
Sin embargo, para realizar correctamente el proceso de reclamación hay una serie de pasos que se deben cumplir, ya que de lo contrario puede darse el caso de perder la reclamación.
Por este motivo, y dado que es un procedimiento que puede alargarse un poco en el tiempo, es aún más importante que se empiece lo antes posible. De esta manera evitaremos demoras.
¡Vamos a ello!
¿Que hacer cuando un vecino no paga la comunidad?
El primer paso a tomar es evaluar realmente cual es la cantidad que debe y cual es la disposición del vecino a pagar.
Doy por supuesto que estamos hablando de cantidades altas (sobre unos 300€) y que el propietario en cuestión no tiene disposición a pagar. De lo contrario siempre recomiendo intentar establecer un plan de pagos con el vecino en cuestión y evaluar su situación personal.
El plan de pagos ha de ser por unas cantidades determinadas y fijas hasta la puesta al corriente del vecino en cuestión.
Del mismo modo que recomiendo establecer un plan de pagos, también recomiendo que no se establezca un plan de pagos por cantidades indeterminadas y evitar a toda costa que el vecino moroso de la comunidad aplace los pagos más allá de este plan. Si esto sucede, el vecino moroso entenderá que no hay consecuencias por el impago de cuotas, y esto no puede suceder.
Este es un trabajo de mediación que debe realizar el administrador de fincas de la comunidad.
Si este paso no puede realizarse, ha de convocarse una junta, aprobar la deuda y realizar un certificado de deuda, para posteriormente establecer el procedimiento monitorio.
Certificado liquidación deuda comunidad propietarios
Las deudas que se quieran reclamar al vecino moroso es muy conveniente que hayan aprobado en junta. Del mismo modo, es recomendable que se reclamen únicamente las deudas vencidas a la fecha de la junta donde se liquida la deuda del vecino moroso con la comunidad de propietarios.
Para ello, hay que convocar una junta, ya sea ordinaria o extraordinaria, donde se detalle la deuda de cada vecino.
Detallar la deuda de cada vecino en las convocatorias es un requisito legal. Este requisito de las convocatorias está establecido en el artículo 16.2 de la ley de propiedad horizontal, y que indica textualmente:
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
Si tienes curiosidad por conocer la ley de propiedad horizontal, puedes consultarla en el propio BOE donde se publica la ley de propiedad horizontal. 😉
En la junta que se vaya a convocar, es necesario que esté incluido en el orden del día el siguiente punto:
- TOMA DE DECISIONES ACERCA DE LAS CUOTAS PENDIENTES DE PAGO
En día de la junta se tendrá que votar por mayoría simple qué hacer con cada uno de los vecinos morosos.
Si se aprueba la reclamación, es importante redactar el acta correctamente. Te recomendamos redactar este punto en el acta de la siguiente manera:
«Se aprueba por unanimidad la reclamación de todas las cuotas pendientes del propietario del departamento (con el nombre y número de vivienda o bajo del que sea propietario), cuya cantidad viene descrita al comienzo de la presente acta.
Asimismo se autoriza al administrador de la comunidad (con su nombre y apellidos) para que inicie la reclamación por vía judicial de las cantidades adeudadas, para lo cual se contratarán los servicios del abogado (con su nombre completo).»
Y de esta manera se certifica la deuda del vecino moroso. Es el acta, la parte más importante de la reclamación.
Si el acta está redactada correctamente, el resto del procedimiento es mucho más sencillo.
Si quieres conocer detalladamente cómo convocar una junta y redactar un acta, te invitamos a que visites nuestro artículo sobre cómo realizar una junta de propietarios.
Carta reclamación cuotas comunidad propietarios
Para asegurar que el propietario moroso es conocedor del acuerdo tomado en junta y de las cantidades que se le reclaman, es totalmente necesario enviarle un correo certificado, donde se detalle el acuerdo de la junta y las cantidades pendientes desglosadas.
De nuevo, este es un trabajo que debe realizar el administrador de la comunidad. Si el administrador de tu comunidad no está realizando este trabajo, la comunidad debería plantearse cambiar de administrador de fincas.
Esta carta certificada ha de estar firmada por el presidente de la comunidad y por el secretario. Normalmente, las funciones del secretario las tiene el administrador de fincas, aunando ambos cargos. Se dice en este caso que es el secretario-administrador.
Este certificado es muy sencillo, tan solo se ha de indicar la fecha, los acuerdos tomados y las cantidades.
Una vez redactado el certificado ha de enviarse por correo certificado junto a la comunicación de reclamación judicial de deuda.
No te preocupes por este segundo documento, ya que te dejamos un modelo en el siguiente punto. 🙂
Una vez enviado, la comunidad debe esperar a que el correo certificado haya sido recibido o devuelto.
No puede iniciarse una reclamación judicial antes de este momento, ya que vecino que recibe la reclamación puede alegar que no es conocedor de las cantidades que le reclaman. Esto es motivo suficiente para perder la reclamación judicial de la deuda.
Modelo carta reclamación deuda comunidad propietarios
Dado que la comunicación de reclamación judicial de deuda es un documento que requiere exactitud, te adjuntamos una plantilla para que puedas redactarlo sin complicaciones ¡Y sin errores!
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Reclamación de deudas comunidad de propietarios
Si has seguido todos estos pasos puedo asegurarte que en la inmensa mayoría de los casos el vecino moroso se podrá en contacto contigo para liquidar la deuda.
El motivo es sencillo: Se ha dado cuenta de que la reclamación va en serio.
Ahora bien, si el vecino moroso no quiere liquidar la deuda, solo queda la reclamación por vía judicial de la deuda con la comunidad de propietarios. Eso implica necesariamente contratar a un abogado.
Se puede reclamar judicialmente una deuda por cuenta propia, pero los procedimientos judiciales son muy complejos, y hay demasiadas cosas que escapan al control de una persona que no se dedique exclusivamente a ello.
Si esto fuese así, con todos los pasos seguidos has despejado todo el camino previo a una reclamación judicial, por lo que el trabajo realizado no solo habrá sido útil, sino que también es necesario para realizar la reclamación judicial.
Llegados a este punto, es importante saber que un abogado cobra alrededor de unos 250€ por interponer un procedimiento monitorio, y que una vez ganado podrán solicitarse las costas por la contratación de sus servicios hasta un 30% del total reclamado.
Esto quiere decir que una vez terminado el procedimiento, si todo sale correctamente, se cargará al vecino moroso muy probablemente el total de los gastos que hayan sido necesarios para la reclamación de la deuda de la comunidad.
Como hemos indicado anteriormente, todo este trabajo que vas a realizar debería hacer un administrador de fincas que se dedique profesionalmente a ello. Como puedes ver, no es poco trabajo, por lo que quizás debas considerar contratar a un administrador de fincas.
¿Qué derechos tiene un vecino moroso?
El vecino moroso tiene los mismos derechos que cualquier otro vecino, que son los que vienen recogidos en la ley de propiedad horizontal.
El vecino moroso tiene derecho a que se le comunique la deuda. Esto es importante. Pero más allá, ningún vecino tiene derecho deber cuotas de comunidad.
Intentamos contestar a todas las preguntas frecuentes a continuación.
¿Cuantos recibos de comunidad se pueden deber?
Solo es necesario deber una cuota de comunidad para que esta pueda reclamarse.
¿Cuando prescriben las cuotas de la comunidad de propietarios?
Las deudas en cuotas de la comunidad de propietarios prescriben a los 40 años de haber sido publicadas.
Como anualmente se debe realizar una junta ordinaria y en ella vendrá detalladas las cantidades que se adeudan por vecino, esto renueva el plazo.
Por ese motivo se puede decir que prácticamente las deudas de comunidad no caducan.
¿Cuantas cuotas de comunidad de propietarios se pueden reclamar?
Se puede (y se debe) reclamar la totalidad de las cuotas de comunidad de propietarios adeudadas. Es indiferente cuantas sean estas. Sí que es importante que las cuotas vengan detalladas en el certificado que emita el secretario o secretario-administrador de la comunidad.
Conclusiones sobre los morosos de comunidad de propietarios
La morosidad de las comunidades es un problema serio y contagiosos. Basta con que un vecino no pague para que otro vecino quiera dejar de pagar.
No darle la importancia que merece es un error. Los administradores de fincas lo sabemos.
Sigue los pasos que te hemos recomendado y verás como todo sale bien.
Esperamos que el artículo te haya parecido interesante. Si crees que podemos ampliar la información, ¡dínoslo en los comentarios! Y si la información te ha resultado útil, por favor, ¡Comparte! 😉
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