Cómo reclamar cuotas pendientes de pago en las comunidades de propietarios

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Morosos de comunidad de propietarios

Los morosos de comunidad de propietarios son un problema que los administradores de fincas sabemos que debemos atajar lo antes posible,  ya que genera un enorme malestar en los vecinos que si que cumplen con sus obligaciones.

Sin embargo, para realizar correctamente el proceso de reclamación hay una serie de pasos que se deben cumplir, ya que de lo contrario puede darse el caso de perder la reclamación.

Por este motivo, y dado que es un procedimiento que puede alargarse un poco en el tiempo, es aún más importante que se empiece lo antes posible. De esta manera evitaremos demoras.

¡Vamos a ello!

Morosos de comunidad de propietarios

¿Qué hacer cuando un vecino no paga la comunidad?

El primer paso a tomar es evaluar realmente cual es la cantidad que debe y cual es la disposición del vecino a pagar.

Doy por supuesto que estamos hablando de cantidades altas (sobre unos 300€) y que el propietario en cuestión no tiene disposición a pagar. De lo contrario siempre recomiendo intentar establecer un plan de pagos con el vecino en cuestión y evaluar su situación personal.

El plan de pagos ha de ser por unas cantidades determinadas y fijas hasta la puesta al corriente del vecino en cuestión.

Del mismo modo que recomiendo establecer un plan de pagos, también recomiendo que no se establezca un plan de pagos por cantidades indeterminadas y evitar a toda costa que el vecino moroso de la comunidad aplace los pagos más allá de este plan. Si esto sucede, el vecino moroso entenderá que no hay consecuencias por el impago de cuotas, y esto no puede suceder.

Este es un trabajo de mediación que debe realizar el administrador de fincas de la comunidad.

Si este paso no puede realizarse, ha de convocarse una junta, aprobar la deuda y realizar un certificado de deuda, para posteriormente establecer el procedimiento monitorio.

Morosos de comunidad de propietarios: Carta reclamación deuda

Para asegurar que el propietario moroso es conocedor del acuerdo tomado en junta y de las cantidades que se le reclaman, es totalmente necesario enviarle un correo certificado, donde se detalle el acuerdo de la junta y las cantidades pendientes desglosadas.

De nuevo, este es un trabajo que debe realizar el administrador de la comunidad. Si el administrador de tu comunidad no está realizando este trabajo, la comunidad debería plantearse cambiar de administrador de fincas.

Esta carta certificada ha de estar firmada por el presidente de la comunidad y por el secretario. Normalmente, las funciones del secretario las tiene el administrador de fincas, aunando ambos cargos. Se dice en este caso que es el secretario-administrador.

Este certificado es muy sencillo, tan solo se ha de indicar la fecha, los acuerdos tomados y las cantidades.

 

Morosos de comunidad de propietarios

Una vez redactado el certificado ha de enviarse por correo certificado junto a la comunicación de reclamación judicial de deuda.

No te preocupes por este segundo documento, ya que te dejamos un modelo en el siguiente punto.

Una vez enviado, la comunidad debe esperar a que el correo certificado haya sido recibido o devuelto.

No puede iniciarse una reclamación judicial antes de este momento, ya que vecino que recibe la reclamación puede alegar que no es conocedor de las cantidades que le reclaman. Esto es motivo suficiente para perder la reclamación judicial de la deuda.

Certificado liquidación deuda comunidad propietarios

Las deudas que se quieran reclamar al vecino moroso es muy conveniente que hayan aprobado en junta. Del mismo modo, es recomendable que se reclamen únicamente las deudas vencidas a la fecha de la junta donde se liquida la deuda del vecino moroso con la comunidad de propietarios.

Para ello, hay que convocar una junta, ya sea ordinaria o extraordinaria, donde se detalle la deuda de cada vecino.

Detallar la deuda de cada vecino en las convocatorias es un requisito legal. Este requisito de las convocatorias está establecido en el artículo 16.2 de la ley de propiedad horizontal, y que indica textualmente:

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»

Si tienes curiosidad por conocer la ley de propiedad horizontal, puedes consultarla directamente en el BOE del gobierno de España, la fuente principal. Te dejamos un enlace para que puedas visitarlo directamente:

En la junta que se vaya a convocar, es necesario que esté incluido en el orden del día el siguiente punto:

  • TOMA DE DECISIONES ACERCA DE LAS CUOTAS PENDIENTES DE PAGO

 

En día de la junta se tendrá que votar por mayoría simple qué hacer con cada uno de los vecinos morosos.

Si se aprueba la reclamación, es importante redactar el acta correctamente. Te recomendamos redactar este punto en el acta de la siguiente manera:

«Se aprueba por unanimidad la reclamación de todas las cuotas pendientes del propietario del departamento (con el nombre y número de vivienda o bajo del que sea propietario), cuya cantidad viene descrita al comienzo de la presente acta.

Asimismo se autoriza al administrador de la comunidad (con su nombre y apellidos) para que inicie la reclamación por vía judicial de las cantidades adeudadas, para lo cual se contratarán los servicios del abogado (con su nombre completo).»

Y de esta manera se certifica la deuda del vecino moroso. Es el acta, la parte más importante de la reclamación.

Si el acta está redactada correctamente, el resto del procedimiento es mucho más sencillo.

Si quieres conocer detalladamente cómo convocar una junta de vecinos, te invitamos a que visites un artículo que hemos redactado explicando paso a paso cómo realizar esta convocatoria y gestionar la reunión:

Modelo carta reclamación deuda

Dado que la comunicación de reclamación judicial de deuda es un documento que requiere exactitud, te adjuntamos una plantilla para que puedas redactarlo sin complicaciones ¡Y sin errores!

Monitorio comunidad de propietarios

Si has seguido todos estos pasos puedo asegurarte que en la inmensa mayoría de los casos el vecino moroso se podrá en contacto contigo para liquidar la deuda.

El motivo es sencillo: Se ha dado cuenta de que la reclamación va en serio.

Ahora bien, si el vecino moroso no quiere liquidar la deuda, solo queda la reclamación por vía judicial de la deuda con la comunidad de propietarios. Eso implica necesariamente contratar a un abogado.

Se puede reclamar judicialmente una deuda por cuenta propia, pero los procedimientos judiciales son muy complejos, y hay demasiadas cosas que escapan al control de una persona que no se dedique exclusivamente a ello.

Morosos de comunidad de propietarios

 

Si esto fuese así, con todos los pasos seguidos has despejado todo el camino previo a una reclamación judicial, por lo que el trabajo realizado no solo habrá sido útil, sino que también es necesario para realizar la reclamación judicial.

Llegados a este punto, es importante saber que un abogado cobra alrededor de unos 250€ por interponer un procedimiento monitorio, y que una vez ganado podrán solicitarse las costas por la contratación de sus servicios hasta un 30% del total reclamado.

Esto quiere decir que una vez terminado el procedimiento, si todo sale correctamente, se cargará al vecino moroso muy probablemente el total de los gastos que hayan sido necesarios para la reclamación de la deuda de la comunidad.

Como hemos indicado anteriormente, todo este trabajo que vas a realizar debería hacer un administrador de fincas que se dedique profesionalmente a ello. Como puedes ver, no es poco trabajo, por lo que quizás debas considerar contratar a un administrador de fincas.

Derechos vecino moroso

El vecino moroso tiene los mismos derechos que cualquier otro vecino, que son los que vienen recogidos en la ley de propiedad horizontal.

El vecino moroso tiene derecho a que se le comunique la deuda. Esto es importante. Pero más allá, ningún vecino tiene derecho deber cuotas de comunidad.

Intentamos contestar a todas las preguntas frecuentes a continuación.

¿Cuántos recibos de comunidad se pueden deber?

Solo es necesario deber una cuota de comunidad para que esta pueda reclamarse.

Morosos de comunidad de propietarios

¿Cuándo prescriben las cuotas de la comunidad de propietarios?

Las deudas en cuotas de la comunidad de propietarios prescriben a los 5 años de haber sido publicadas.

Como anualmente se debe realizar una junta ordinaria y en ella vendrá detalladas las cantidades que se adeudan por vecino, esto renueva el plazo.

Por ese motivo se puede decir que prácticamente las deudas de comunidad no caducan.

Reclamación de deuda si ya no es propietario

Otra de las dudas frecuentes en relación a las morosos de las comunidades de propietarios es qué sucede cuando el propietario que tiene la deuda con la comunidad vende su propiedad.

En ese momento, al haber un nuevo propietario puede generarse confusón al no saber exáctamente a quien corresponde la deuda.

Iremos por partes:

Reclamación de deuda si ya no es propietarios

¿Cambia el procedimiento en caso de que la deuda corresponda al anterior propietario?

En cuanto a la reclamación de la deuda por vía judicial  por parte de la comunidad de vecinos el procedimiento es exactamente el mismo, es decir, se ha de reclamar al nuevo propietario las deudas del anterior. Al menos en la mayoría de casos.

La diferencia es que en el caso de que haya habido una trasmisión de la propiedad, el nuevo propietario ha de hacerse cargo de las deudas del departamento (piso, bajo o plaza de garaje) con la comunidad de propietarios hasta 3 años antes de la compraventa.

Esto viene recogido en el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal, apartado e, donde se cita textualmente:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»

De esta forma, el nuevo propietario tiene que hacerse cargo de todos los gastos que el anterior propietario ha dejado a deber con el límite temporal de todo el año natural en curso y los 3 años anteriores. Esto supone la totalidad de la deuda en la gran mayoría de casos, teniendo en cuenta que no debería mantenerse tanta deuda sostenida en el tiempo de ninguno de los vecinos de una comunidad de vecinos, por todo lo expuesto anteriormente en este artículo.

Esta ley puede parecer injusta, y quizá lo fuera de no ser que existiese un elemento muy importante en las compraventas de inmuebles, que es el certificado de pagos al día.

De nuevo te dejamos un enlace al BOE, por si quieres comprobar la redacción por ti mismo o quieres profundizar en el tema:

¿Qué es el certificado de pagos al día y cual es su utilidad?

El principal elemento a considerar a la hora de conocer a quien hay que reclamar la deuda en una comunidad de vecinos cuando se ha vendido el piso es saber si en la compra-venta se ha adjuntando un certificado de pagos al día.

Este certificado de pagos al día indica únicamente si el vecino que vende al piso está al corriente de pagos y lo expide el administrador de la comunidad.

Generalmente tiene un precio que ronda los 30€ y es tan importante que muchos notarios no acceder a tramitar la compra-venta si no se les facilita el certificado.

Con el certificado de pagos al día, el nuevo comprador tiene la seguridad de que el piso que acaba de comprar no tiene cargas con la comunidad de vecinos, lo que le ahorrará muchos problemas, ya que de lo contrario, como hemos visto anteriormente, se puede reclamar al nuevo propietario las deudas del propietario anterior.

Nuestro consejo es, por 30€ que cuesta un certificado de pagos al día, solicítalo en tu compra-venta y te ahorrarás todos los problemas relacionados con reclamaciones de deuda que pertenezcan a los anteriores propietarios.

Conclusiones sobre los morosos de comunidad de propietarios

La morosidad de las comunidades es un problema serio y contagiosos. Basta con que un vecino no pague para que otro vecino quiera dejar de pagar.

No darle la importancia que merece es un error. Los administradores de fincas lo sabemos.

Sigue los pasos que te hemos recomendado y verás como todo sale bien.

Esperamos que el artículo te haya parecido interesante. Si crees que podemos ampliar la información, ¡dínoslo en los comentarios! Y si la información te ha resultado útil, por favor, ¡Comparte!

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